作者 |李逗
編輯 |田晏林
作為地產開發商重要的生產資料，土地是整個房地產開發鏈條中最基礎的“原料”，也是未來樓市的風向標。然而，面對北京的土地市場，開發商已經很久不在意拿地這件事了。
(相關資料圖)
可對于大多數房企來說，困難是擺在眼前的，再不拍上地，巧婦也難為無米之炊，來年企業可能就要顆粒無收了。
2023年2月8日，在北京開年首場土地拍賣中，情況發生了變化，一批來自南方的地方國資房企涌入拍地現場，搶了許多深耕北京市場多年的房企的風頭。
據悉，本次不僅是春節后北京土地市場的第一拍，還是2022年第五批次集中供地的收官，共計出讓6宗地塊，吸引了33家房企及聯合體報名競逐。
具體來看，這6宗地塊分別位于經濟技術開發區、朝陽區、石景山區、通州區、昌平區、房山區，土地總面積約21.47萬平米，總建面約53.18萬平米，總起始價122.52億元。
其中，有3宗地塊底價成交，另外3宗地塊，經過房企的激烈爭奪，觸頂成交。最終，北京土地市場在當日總共收金132.09億元。
對于北京房地產市場而言，開年土拍之所以引發關注，還有一個原因是，近日一份自然資源部辦公廳在2022年12月8日發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》在網上流傳。文件顯示，出讓地塊由一年三次的集中供地，調整為多次小集中供地。
因此，部分媒體將此解讀為今年22城將取消集中供地制度。事實真的如此嗎？
南方房企突襲北京
開年北京的首場土拍釋放出的樓市信號，如供地價格、開發商拿地態度、規劃方案等，都在不同維度透露出北京樓市未來的走向。
2023年2月8日下午，北京市政服務大廳的土拍現場，座無虛席，參與報名的14家房企及聯合體舉牌人，齊刷刷地坐在了拍賣席位。他們都是前來參與昌平區信息產業基地地塊的買家。
房企們看重這塊地的原因并不復雜，這里不僅地段位置優秀，周邊的配套如商業、學區、地鐵等也一應俱全，可以說是北京土拍市場難得一見的好地塊。
為了成功拿到“黃金寶地”，越秀、城建、建發、廈門國貿、招商、首開、中建智地等14家房企開展了激烈“廝殺”。
競拍開始前，該地塊已經過14輪報價，報價金額達30.75億元，距離地價上限僅不到3萬元。因此在正式的開拍現場，僅僅用時1分鐘，房企的叫價便觸及土地合理價格上限。緊接著，現房銷售面積的競拍環節，也很快達到了上限。
按照規定，哪家房企能拿到該地塊需要通過現場搖號確定。最終，來自廣州的國企越秀地產成了這名“幸運兒”，以“33.12億元+4.5萬平的現房銷售面積”摘得該地塊，樓面價約3.7萬/㎡，溢價率15%。
但越秀地產猛烈的攻勢并未停止。
為了拿下石景山蘋果園的土地，越秀地產和中海地產之間展開了激烈比拼。盡管中海地產是長期深耕石景山區域的“大地主”，但還是在最后一輪競拍中被越秀擊敗。
最終，越秀地產歷經6次報價，以“25.99億元+1.5萬平方米現房銷售面積”競得該地塊，溢價率15%，成交樓面價43117元/平方米。
上述兩宗地塊，越秀地產總計投入了59億元，被認為是本場土拍的“最大贏家”。
據業內人士分析，越秀的這次大手筆拿地，和剛任職越秀華北區域副總裁的董毅有很大關系，該公司希望借助董毅在北京市場的投拓能力打開市場。
在本次北京首場土拍中，越秀賺足了眼球。但除了這個“外來客”，總部位于上海、背靠中建八局的中建東孚，也在當日上午的競拍中，收獲了朝陽小紅門地塊。
據悉，該地塊還引來龍湖、首開、華潤、建發等10家房企爭搶。在龍湖第一個報出13.1億元的價格后，兩分鐘便觸及地塊價格上限，轉為搖號方式確定競得人。最終，朝陽小紅門地塊被中建東孚以14.26億元摘得，溢價率達到15%。
要知道，最近兩年間，參與北京土拍的房企基本都是國企、央企，每次土拍的參與者少不了中海、華潤等老面孔。當絕大部分民營房企減速后，以中建為代表的“建筑系”央企和地方國資企業開始逆勢補倉，成為房地產行業一批新隱形“地主”。
回顧整個2022年的土地投資，除保利發展、萬科、中海地產、招商蛇口、華潤置地等頭部房企外，建筑類央企和新閩系等地方國資的力度，開始變得極為強勁，并明顯展露在北京的土地市場。
以北京去年第三批集中供地的建發房產為例，建發房產擊敗首開、保利、華潤、綠城、中海、金茂等多家房企，以33.8億元將位于豐臺的熱點地塊槐房村地塊收入囊中。
然而，這次來自南方的地方國資表現兇猛，與眾多深耕北京的房企展開一番正面較量。來自廈門的企業同樣不甘落后，自2022年下半年以來，廈門國貿曾多次參與北京土拍。
而在本次土拍中，該公司在朝陽小紅門地塊率先遞交《高標準住宅建設承諾書》，競爭石景山蘋果園地塊中，只是受限于搖號機制，最終遺憾錯過。
（圖源/視覺中國）
供地規則更靈活
本次地方國資看中北京市場的原因，離不開北京市場靈活的供地調整規則。
自“集中供地”實施兩年以來，北京土拍市場經歷了2021年的“火爆—冷淡—平穩”的變化規律，以及2022年的“高開低走”后，終于在2023年迎來了一次難得的回暖。這其中重要的原因在于，始于2021年的集中供地制度，開始有了更多靈活調整的空間。
2021年2月，自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”的政策落地，集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且原則上全年發布出讓公告不超過3次。這份公告的推出，讓土拍市場發生了許多實質變化。土地成功出讓的難度越來越高，房企們的投拓壓力也越來越大。
東方金誠分析師唐曉琳認為，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當前的行業環境下，有能力深度參與集中供地的房企數量十分有限。因此，部分城市調整集中供地節奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇?！?/p>
而作為一線城市之首的北京，2022年第三、第四季度時，便已開始靈活調整供地政策。譬如，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，北京市場多個地塊均由當地國資企業“申請激活”，并最終以底價成交的方式確定歸屬。
同時，實行“集中供地”的22城中，包括北京、杭州、蘇州等多座城市也開始增加供地次數，由三次增加為四次、五次、六次。也因此，隨著“集中供地”的“一年三批供地”升級到“一年多批供地”后，行業內也開始流傳著“取消集中供地”的說法。
對此，自然資源部發文表示：“不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用?！?/p>
而從北京本次的土拍來看，也明顯能感知到政策調整的靈活空間。相比以往，不僅指導價格空間有所擴大，出讓地塊中也有了明確的規劃和配套提升計劃，更有利于房企針對性地打造產品。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，“階段性調整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次供應的地塊盡量減少，增加土地出讓的優質程度，適當調整土地出讓的底價和溢價率，減少競配建、競自持，從而降低拿地的實際成本。同時，在需求端對開發商資金鏈進行紓困，對已經出讓的地塊采取各種方式進行二次出讓或盡快開發，以回補土地市場的資金需求，促進樓市和地市的良性循環?！?/p>
（圖源/視覺中國）
“黑馬”國企亦面臨挑戰
對于本次土拍的“大贏家”越秀地產而言，這并不是它第一次登上北京土拍的舞臺。
2021年，北京首次集中供地推出之時，越秀聯手西城區屬房企天恒置業，以底價45.7億元共同拿下了位于懷柔區劉各莊的1宗棚戶區改造地塊，成為越秀地產進軍北京的“首秀”。
據媒體報道，當時，越秀想要拿下的地塊不止這一個，其不僅和天恒聯合報名參拍了朝陽區金盞兩宗地塊，同時也聯合華發報名了朝陽崔各莊地塊。但最終，由于競地過于激烈，越秀還是未能收獲朝陽市場地塊。
而進入2023年，越秀不再選擇和北京地方房企結盟，而是干脆單槍匹馬單獨拿地了。一連奪下兩宗熱門地塊的拿地攻勢，也暗含了越秀進一步布局北京市場的意圖。
但以越秀地產目前的營銷成績來看，其在北京的首個項目去化成績并不如意。住建委官網顯示，越秀于2021年5月拿地的樓盤，目前已取證房源1000余套，已簽約套數僅19套；成交均價為3.66萬/平方米，也遠未達到該地塊的銷售指導均價4萬/平方米。
除了越秀地產之外，此前曾在北京市場擊敗越秀并拿下熱門地塊“昌平北四村”的建發房產，也同樣面臨著一定的項目銷售壓力。住建委官網顯示，自2022年末開盤至今，建發房產期待的文源府的網簽去化率為26%。
實際上，過去一年來，不管是供地數量還是成交金額，北京土拍市場都呈現出下跌趨勢。數據顯示，2022年累計上架59宗地塊，成交55宗，成交面積485萬平方米，同比下降30%，實現土地出讓金收入共計約1615億元，較去年下降24%。
與此同時，在全國樓市環境下行、行業收縮等因素影響下，北京市場新房庫存量開始出現了嚴重過剩的跡象。據中指研究院監測，截止2022年12月底，北京新房庫存規模約為1263萬平方米，同比增加8%，再次回到高位水平，短期庫存出清周期達到18.3個月，目前庫存去化時間超出正常水平，整體去化風險較為突出。
房地產市場出現的上述新變化，給即將推盤的開發商帶來了更多銷售壓力。而進入2023年，北京新房供應仍將推出一大批住宅用地。這對于目前市面上的項目而言，銷售競爭壓力更大了。
2022年12月30日，北京市規劃和自然資源委員會網站發布，2023年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批）共計17宗地塊，涉及朝陽、豐臺、石景山、大興、經開、通州、順義、昌平、門頭溝等9區，總建筑面積約157萬平方米。
對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，隨著新房供應不斷放量，當前北京新房庫存增加，去化壓力亦在提升，但北京住房需求相對旺盛，政策邊際改善下，市場情緒有望延續修復態勢，短期市場活躍度或將保持，性價比較高的優質項目仍是購房者關注的焦點。