為了有效解決城市新市民、青年人等群體的住房困難突出問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和安居房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，省住建廳研究起草了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》)。《意見》提出：計劃到2025年新增籌集保障性租賃住房3萬套(含租賃補貼)，優(yōu)先在人口凈流入城市和省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在市縣推進保障性租賃住房發(fā)展，以基本解決人口集聚帶來的住房困難問題。保障對象為新市民、青年人等群體。
籌集數(shù)量
到2025年新增籌集保障性租賃住房3萬套
《意見》的整體目標是樹立以人民為中心的發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以保障民生、服務(wù)發(fā)展為出發(fā)點和落腳點，持續(xù)推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房。到2025年，新增籌集保障性租賃住房3萬套(含租賃補貼)，基本解決重點城市、省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口集聚帶來的住房困難問題。
優(yōu)先在人口凈流入城市和省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在市縣推進保障性租賃住房發(fā)展，緩解城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)人口大量導(dǎo)入帶來的住房供需矛盾;其他市縣從實際情況出發(fā)，積極穩(wěn)妥推進保障性租賃住房建設(shè)。
保障對象
新市民、青年人等住房困難群體
《意見》實施范圍為海口市、三亞市等兩個人口凈流入城市為發(fā)展保障性租賃住房的重點城市;其他符合人口凈流入條件的市縣和省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由市縣人民政府統(tǒng)一組織調(diào)查研究實際需求，編制區(qū)域內(nèi)保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃，采取自下而上的方式，報省人民政府審批確定后納入實施范圍。
保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，原則上不設(shè)收入門檻，準入和退出的具體條件由市縣人民政府確定。對法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院規(guī)范性文件規(guī)定的符合條件的優(yōu)先保障對象、從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾應(yīng)在保障性租賃住房保障中予以優(yōu)先安排。
房型標準
以不超過70平方米小戶型為主
保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策實施，適當建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。新開工建設(shè)的保障性租賃住房項目，原則上應(yīng)為獨立可封閉管理的單元，建筑面積不少于2000平方米或30套(間)，且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。建設(shè)集中式保障性租賃住房項目，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》(建辦〔2021〕19號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
租金標準
不超過同地段租賃住房平均租金的90%
保障性租賃住房租金實行政府指導(dǎo)價，按照“租戶收入可負擔(dān)、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學(xué)合理的保障性租賃住房租金定價機制。保障性租賃住房租金原則上不超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房平均租金的90%。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年11月底前評估發(fā)布一次。
投資主體
引導(dǎo)多主體投資，“誰投資、誰所有”
保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。
鼓勵國有企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)揮帶動引領(lǐng)作用，發(fā)展保障性租賃住房。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)等市場主體建設(shè)、運營保障性租賃住房。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的認定標準為：企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市(鎮(zhèn))內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房500套(間)及以上或者建筑面積1.5萬平方米及以上。
土地政策
可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房
《意見》提出，?？谑?、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)市縣人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房;建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
?？谑?、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，經(jīng)市縣人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅;鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房，開發(fā)主體可自行持有經(jīng)營，也可按棟或單元向在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)登記注冊的企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓，不得改作其他用途，不得分割按套向個人銷售。
對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市縣人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變。
籌集方式
采取新建、改建、配建、改造、租賃補貼等多種方式籌集
保障性租賃住房采取新建、改建、配建、改造、租賃補貼和將閑置住房(含政府閑置住房)用作保障性租賃住房等多種方式籌集，切實增加供給。
居住需求較大的城市(鎮(zhèn))中心城區(qū)，可采用商品房和安居房項目配建、盤活存量房屋改建、發(fā)放租賃補貼等方式籌集保障性租賃住房。
科研院所、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位集中的片區(qū)，可通過盤活企事業(yè)單位存量閑置土地和房屋、拆除危舊房重建等方式籌集保障性租賃住房。
省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可通過利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、園區(qū)周邊集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)集中式保障性租賃住房。
政府、國有企事業(yè)單位投資建設(shè)的公租房、棚戶區(qū)改造等城市更新活動建設(shè)的安置住房在滿足原來設(shè)定的保障任務(wù)后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。
市場化商品住房項目配建保障性租賃住房的，可適當增加該項目年度商品住宅建設(shè)計劃指標。安居房中配建保障性租賃住房的比例由市縣人民政府確定。
審批環(huán)節(jié)
精簡保障性租賃住房項目審批環(huán)節(jié)和事項
精簡保障性租賃住房項目審批環(huán)節(jié)和事項，在全省工程建設(shè)項目審批平臺中增設(shè)保障性租賃住房項目類別，制定專門審批流程，提高項目審批效率;各地保障性租賃住房項目審批事項原則上不得超出我省現(xiàn)行的工程建設(shè)項目審批服務(wù)事項清單范圍。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，相關(guān)部門即可辦理立項、用地、規(guī)劃、施工手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。
資金保障
加大保障性租賃住房建設(shè)補助資金支持
《意見》提出加大資金支持力度。中央和地方通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，持續(xù)加大保障性租賃住房建設(shè)補助資金支持。落實稅費優(yōu)惠政策。對主營業(yè)務(wù)為保障性租賃住房建設(shè)和管理的企業(yè)，按規(guī)定列為鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。進一步加強金融支持。
加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款;支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。
落實監(jiān)管
不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售
加強保障性租賃住房工程質(zhì)量安全監(jiān)管。非居住存量房屋改建、改造前應(yīng)對房屋安全性能進行鑒定，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在風(fēng)險保險。相關(guān)市縣人民政府要建立住房租賃管理服務(wù)平臺，規(guī)范出租管理。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。保障性租賃住房租賃合同期限一般不超過5年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。
對于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的保障性租賃住房項目，經(jīng)市縣人民政府批準審核后可以整體轉(zhuǎn)讓，但不得改變保障性租賃住房項目性質(zhì)和用途;對于企業(yè)利用閑置房屋改建的保障性租賃住房項目，項目合同期限滿后自然退出;對于利用新供應(yīng)土地建設(shè)的保障性租賃住房項目，按照土地出讓合同中的相關(guān)約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，征收拆遷時仍按原土地用途和取得方式進行補償。(記者符小霞)