觀點網 人們突然發現，越秀地產已越來越有資格做市場的風向標。大家也愿意聽該公司管理層發表對行業的看法。

(資料圖片僅供參考)

盡管在僅僅兩三年前，越秀地產還是那家被批評跟不上行業速度，被貼上“保守”標簽的廣州國資房企。

如今事實證明，越秀地產的蟄伏獲得了豐厚的回報，因此能在市場整體投資風向趨向保守的時期，做出逆市提速的動作。這是絕大部分同行無法做到的一點。

8月25日，越秀地產召開2023年半年度業績發布會，并公布期內業績數據。

資料顯示，報告期內越秀地產實現營業收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；毛利率約為17.8%；權益持有人應占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。重要指標基本保持向上。

而從銷售規模看，截至7月末越秀地產2023年實現合同銷售金額約為921.01億元，同比上升約67.9%，累計合同銷售面積約為268.46萬平方米，同比上升約34.7%。

越秀地產繼續成為為數不多能保持正向銷售增長的房企之一，同時按照管理層年初定下的1320億元銷售目標，其前7個月已達到年度銷售目標的69.8%。

這個目標目前來看，多少有點保守。集團董事長林昭遠指出，完成年度目標壓力不大，甚至能超額完成，但“壓力不大所以也無需用太猛的措施。”

年初越秀地產管理層曾提及公司今年推售的貨值約為2400億元。林昭遠則透露，因為今年上半年也拿了一些地，年內會有及時的轉化，最終預計全年的供貨貨量會在2500億到2600億元，對應最少50.8%的去化率。

越秀地產的謹慎并非沒有道理。

整體來看，林昭遠認為市場仍然處于尋求筑底的階段，其稱注意到市場需求應出現了比較大的分化，特別是城市的分化也比較嚴重。最主要的銷售動力來自于核心城市的核心地段。

“從政策端角度，市場肯定會放松，首套房貸款‘認房不用認貸’政策下午剛剛出來，我相信中央政府有很多工具箱能拿出來。”但林昭遠也說，還是應該心存信心，因為中央已經定調，要確保房地產的平穩健康發展。相信相關政策會陸續加持，包括房貸利率的下調還存在相當的空間。

因此從這個角度，林昭遠提出，越秀地產目前還是以保公司現金流穩定作為目標。

越秀地產目前保持著相對行業來說十分健康的財務狀況。首先“三道紅線”方面，剔除預收款后的資產負債率、凈借貸比率和現金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。三個指標均比2022年末時有所提升，特別是現金短債比。

具體到債務方面，越秀地產截至期末有息負債998.21億元，較去年末882.98億元微升，不過從久期看，賬齡得到改善。1年之內到期的短期債務錄得117.13億元，僅占總借貸的約12%。

對應同比增加40.2%的現金及現金等價物及監控戶存款余額492.5億元，在債務償付方面獲得更大的優勢。

除此之外，鑒于越秀地產的國有企業背景，其繼續把持強大的融資途徑以及較低的融資成本。

今年以來越秀地產已成功發行54億元人民幣的在岸債券，分五期發行，利息成本分別為3.63%（10年期債券）和2.98%（3+2年期債券），加權平均借貸年利率僅為3.37%。

同時在上海自貿區成功發行了兩筆總額34億元的自貿區人民幣債，加權平均借貸年利率為3.92%。另外也成功完成84億港元供股融資。

資料顯示，越秀地產2023年上半年加權平均借貸年利率為3.98%，較2022年的平均融資成本為4.16%同比下降13個基點。

“我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手。”財務總監陳靜對此稱，接下來公司的融資計劃是可以根據自身情況和管理層確定的投資強度，來適當安排。言下之意不會太過急躁或沒有章法。

具體看投拓方面，據年初釋出的消息，越秀地產管理層透露的2023年拿地預算約為400億元。截至目前，不完全統計已用去超過200億元，包括在剛剛過去的8月15日，越秀地產就斥資68億元摘下廣州天河世界大觀地塊，樓面價拍到50160元/平方米。

而此前已有預測稱，相信越秀地產今年的拿地策略不會太過保守，目前看來也是如此，該公司僅上半年就在8個城市新增11幅地塊，總建筑面積約為217萬平方米，還未算7月份拿下的5宗土地。

但越秀地產也并非因規模需求，隨便作出拿地決定。越秀地產目前依舊秉持布局一線、強二線城市的策略，上半年拿地動作也基本圍繞北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市，其中重點布局了北京。

多元化的土地收購模式一直是越秀地產得以快速壯大的優勢。在上半年的新增土儲中，越秀地產通過TOD、國企合作和產業勾地等多元化增儲模式獲取的土儲分別占新增土儲的22%、14%和27%。

業績會上，越秀地產管理層亦著重提及城市更新的納儲模式。今年廣州對城市更新開發模式進行大變革，越秀集團目前被認定為市一級的做地企業之一。

據副董事長、總經理林峰透露，越秀地產接下來將在做好風險管控、預期管控的前提下，更積極參與舊改。包括目前重點著眼的廣州市海珠區城市新中軸（海珠）片區，以及天河區的環五山創新策源區。

這對越秀地產未來土儲規模和土儲質量都是一個不小的補充。而截至6月30日，總土地儲備達到約2813萬平方米，其中1297萬平方米位于大本營大灣區，占比約為46.1%，528萬平方米位于另一個業務重倉地華東地區，占比約18.8%。

相信眼下這些土地儲備足夠能支持越秀地產約2至3年的銷售需求，這降低了其未來進一步提速拿地的可能。由于國有企業背景，越秀地產的經營態勢注定不會太過激進。

以下為越秀地產2023年半年度業績發布會問答環節實錄節選：

現場提問：請問管理層對下半年市場的判斷？公司前7個月我們已經完成了銷售目標的7成，接下來的鋪貨安排是怎樣的，怎么克服整體銷售市場下行的現狀？還有接下來對于債務和融資的具體安排？

林昭遠：我們的判斷，從政策端角度，市場肯定會放松，首套房貸款“認房不用認貸”政策下午剛剛出來，我相信中央政府有很多工具箱能拿出來，因為中央已經定調，要確保房地產的平穩健康發展。我們應該有信心。

確實從行業角度，從去年的大幅度下滑到今年上半年基本上持平，7月份也出現一定的負增長，從行業角度確實目前在尋求筑底，需求應該會出現比較大的分化，特別是城市的分化也比較嚴重。

核心地區核心地段的項目，從我們的銷售來看，總體還是比較正常，尤其是改善型的，這個要比較好的產品力的。總的來說，政策會加持，行業在筑底，市場存在分化的現象。

從完成目標的角度，壓力確實不大，壓力不大，也無需用太猛的措施是吧？我們還是保公司的現金流穩定作為目標。

從鋪排角度，剛才也說了大概2400億，因為今年上半年也拿了一些地，今年也是可以貢獻的，大概我們的供貨會2500億到2600億元。總體還是每個項目我們都會制定不同的去化策略。

陳靜：目前我們的有息負債是998億，其實我們從久期來看，一年期到期其實占12%，所以其實像短債，是我們日常的資金業務進行的操作，轉債的情況，這塊實際上各位不用去特別擔心。

目前來講，其實從融資環境來講，對我們還是非常的友好的。我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手，所以對于下半年的融資計劃來講，實際上我們是可以根據我們的自身情況和管理層確定的投資強度，去安排后續的投資和融資的一個安排，去配合我們業務的發展。

現場提問：公司今年持續加深了北京上海的一線城市，怎么看一線城市今年的市場情況，對整體的銷售端是否有持續的信心？目前全國推進特大超大城市城中村老舊小區改造，對公司來說有何機遇跟挑戰？

林昭遠：我們上半年從北上廣深銷售面積來看，廣州是同比增長12%，深圳是同比增長18%，上海是同比增長38%，北京是同比增長31%左右，這是從成交面積結果來看。

同時我們看第二組數據，每個城市有供求比，廣州是0.66，深圳是1.39，上海是0.87，北京是0.66，供求比的角度確實是比較健康。深圳主要還是區域分化，它還是有不同區域。

從這個角度其實房地產發展這么多年，我們也是一直選擇城市發展的一種理念，還是力求城市的人口、產業、經濟實力，經濟實力越強，房地產的抗風險能力就會越強。

所以一線城市也是公司這幾年重點發展的城市，信心肯定有的，從我們今年投資的強度的鋪排上，包括我們積極參與投資項目，我們對四大一線城市還是堅定信心。

林峰：關于城市更新，我們一個是積極的參與，今年的7月6號，廣州市住建局發布了廣州市舊村莊、舊廠房、舊城鎮的改造實施方案，是一個征求意見稿，在稿里面講的幾個方面，在征求的過程中，1個是明確政府的補位的責任，在這個城市更新中怎么發揮好政府的指導作用，主導作用。

另外一個方面是增加了一些改造的方式，對于舊廠房舊城鎮舊村的一些改造的方式也進行了明確，希望通過比較優化一些的改善方式來提升城市更新改造的力度。

第二個方面，廣州市在考慮積極推進統籌做地，越秀集團是廣州市政府認定的市一級的做地企業之一，總共有7家，越秀集團是其中之一。

那么我們現在是重點在廣州市海珠區城市新中軸（海珠）片區，也是屬于廣州市比較核心的區域，做一些落地的準備。還有天河區也是廣州市目前平均房價排第一的一個區，天河區的環五山創新策源區也在進行做。我們主要是開展這兩個片區的落地工作。

第三個方面，實際上城市更新一直在推進，那么我們對舊村包括舊廠的原則，首先第一個還是要控制風險，因為城市更新項目的周期是比較長的，跟一手市場拍地對比，一手市場上都是凈地，不涉及到拆遷，不涉及到回遷這些問題。

所以首先對于這些舊改的項目的風險控制，整體要有一個評判，就是拆遷的難度有多少，包括地區未來有沒有發展潛力，是不是城市在產業、人口、資源、公共建設配套重點投放的區。只有公共建設的配套進去，舊村或者舊改的未來發展才有前途。

城市更新整個項目周期至少是10年，從開始啟動到拆遷，到后面的回遷，到融資房的建設，都是一個滾動開發，跨度8年到10年。所以在整個風險控制和把控上需要做更多的考慮。

那么對城市更新項目，我們要求的投資標準比招拍掛市場可以更高，包括它的凈利率的要求，毛利率的要求會更高，這樣能留出一些安全墊，以防出現一些風險。

城市更新的項目確實如果做得好，它的體量是比較大，有利于穿越開發的周期，包括能控制一些節奏，所以對地產業務的穩健的發展，會有比較好的幫助。

現場提問：剛剛提到應認房不認貸的政策，您覺得效果會有多大？

林昭遠：確實對今年以來的市場，政府也出臺相關的一些政策，中央也一直強調要確保房地產的健康發展，但是確實市場特別是第二季度以來，市場的整個狀況好像沒有來一個大“V”出來。從這個角度我自己的判斷應該還是信心的問題，就客戶對當前市場的房價，特別在怕從投資的角度，是不是還沒到（買入的）點？同時還要考慮一個成本的問題。

當然我們也要看到目前房貸利率的下調還是落地，目前還是不到位的。盡管說人民銀行有一些提法，但在具體城市的各大銀行的執行的角度，利率現在還有4.2以上。所以利率的角度還有一定空間。