針對(duì)武漢調(diào)整限購(gòu)的傳聞，工行、農(nóng)行等多家武漢支行，相關(guān)工作人員均表示昨晚接到通知稱二環(huán)外不再限購(gòu)。
其中，工行武漢某支行的工作人員稱，通知明確了住房限購(gòu)范圍是二環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，限購(gòu)區(qū)域首套房和二套房首付比例和利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不變，這意味著二環(huán)外解除限購(gòu)了。
農(nóng)行武漢某支行的工作人員說(shuō)：“昨晚工作群里說(shuō)是接到房管局通知，今日起二環(huán)外不再限購(gòu)。”
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限購(gòu)再優(yōu)化？武漢頻密出臺(tái)新政提振樓市
頻密的救市政策，能否挽救樓市？
武漢正在密集籌劃相關(guān)政策，多維度提振房地產(chǎn)行業(yè)。
12月6日，武漢地產(chǎn)圈流傳一條消息稱，從12月8日起，武漢市居住證可申請(qǐng)房票；外地戶口接受先申請(qǐng)購(gòu)房資格，6個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊購(gòu)房資料；限購(gòu)范圍縮小至二環(huán)內(nèi)；二手房可帶押過(guò)戶。此外，政府將發(fā)放購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼，在房交會(huì)期間成交，可獲得一萬(wàn)元政府補(bǔ)貼，同時(shí)首套房享受本次所購(gòu)房源的全部維修基金補(bǔ)貼，二套房及以上享受50%的補(bǔ)貼。
針對(duì)此消息，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電武漢房地產(chǎn)交易中心，其工作人員表示，暫未接到相關(guān)文件。不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從多個(gè)交叉渠道獲悉，上述通知基本屬實(shí)，除了各類(lèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼僅在武漢即將舉辦的房交會(huì)階段有效，其他政策則將全面施行。具體情況會(huì)在房交會(huì)開(kāi)幕時(shí)對(duì)外公布。
事實(shí)上，除此項(xiàng)新政外，武漢還在加速?gòu)亩鄠€(gè)維度提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。近日，中國(guó)銀行湖北省分行、建設(shè)銀行湖北省分行、交通銀行湖北省分行、工商銀行武漢分行、農(nóng)業(yè)銀行武漢分行、郵儲(chǔ)銀行武漢市分行等多家國(guó)有銀行，對(duì)包括武漢城建、宸瀚置業(yè)、瑞坤、武漢南德、華君睿等在內(nèi)的武漢房企提供意向性融資總額達(dá)96.23億元。在土地出讓方面，武漢打破一年3次集中供地規(guī)則，采取多頻次推地策略，吸引企業(yè)參與。
“這些政策的目的都是為了提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，”12月7日，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，但市場(chǎng)復(fù)蘇不可能一蹴而就。后續(xù)，武漢仍要密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，繼續(xù)用好“政策工具箱”，隨時(shí)做好精準(zhǔn)施策準(zhǔn)備。
市場(chǎng)表現(xiàn)低迷
武漢市住房保障和房屋管理局對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷(xiāo)售12.45萬(wàn)套，網(wǎng)簽銷(xiāo)售面積1396.48萬(wàn)平方米，同比減少34.03%；新建商品住房網(wǎng)簽銷(xiāo)售9.33萬(wàn)套，網(wǎng)簽銷(xiāo)售面積1052.23萬(wàn)平方米，同比減少42.96%；存量房成交6.98萬(wàn)套，成交面積696.01萬(wàn)平方米，同比減少20.05%；存量住房成交6.55萬(wàn)套，成交面積638.15萬(wàn)平方米，同比減少22.45%。截至2022年10月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房18.16萬(wàn)套，面積2109.64萬(wàn)平方米。從整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，整體庫(kù)存居高不下，流動(dòng)性差。
與此同時(shí)，市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，區(qū)域發(fā)展冷熱不均，房企表現(xiàn)也截然不同。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，武漢商品住宅成交64.92萬(wàn)平方米，為今年單月成交最低。從成交結(jié)構(gòu)看，主城區(qū)占據(jù)主力，銷(xiāo)售套數(shù)占比62%，洪山區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)分別成交853套和846套，分別排名第一和第二位。從去化率來(lái)看，市場(chǎng)分化明顯，11月僅有1個(gè)日光盤(pán)，即位于江岸區(qū)的武漢天地云廷三期加推售罄。此外，東西湖區(qū)的萬(wàn)科翠湖隱秀、武昌區(qū)的福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)、漢陽(yáng)區(qū)的城投融創(chuàng)國(guó)博城開(kāi)盤(pán)去化在5成以上，其余項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率均低于50%。“市場(chǎng)存在明顯的區(qū)域、產(chǎn)品差異，”李國(guó)政表示，其中，主城區(qū)去化周期約15個(gè)月，新城區(qū)接近20個(gè)月，有些單價(jià)在每平米一萬(wàn)元以下的剛需盤(pán)舉步維艱，但地處內(nèi)環(huán)的高端濱江樓盤(pán)可以日光。
“今年10月起，新一輪提振措施陸續(xù)出爐，武漢打出了組合拳，有效促進(jìn)了需求釋放，國(guó)慶后武漢市場(chǎng)迎來(lái)小幅反彈。政策效應(yīng)得到一定體現(xiàn)。”李國(guó)政表示，但隨后疫情再次反復(fù)，人口流動(dòng)大幅減少，政策效應(yīng)減弱，影響市場(chǎng)成交，“金九銀十”也是近年來(lái)“成色”最差的。隨后的11月住房成交則創(chuàng)出今年單月成交最低。
戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻也表示，從武漢住房保障和房屋管理局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年前三季度武漢市新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少54.58%；新建商品住房網(wǎng)簽銷(xiāo)售面積同比減少43.67%，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供需雙放緩的態(tài)勢(shì)。在價(jià)格走勢(shì)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月份最新公布的70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，武漢市商品住宅市場(chǎng)整體價(jià)格環(huán)比上月下降約0.6%，同比去年下降約6.4%。“目前武漢市商品住宅市場(chǎng)去化周期在全國(guó)重點(diǎn)城市中處于中游位置，均價(jià)與其他中部重點(diǎn)城市相當(dāng)。”
武漢的表現(xiàn)只是全國(guó)市場(chǎng)的縮影。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國(guó)重點(diǎn)100城銷(xiāo)售面積累計(jì)降幅近四成。戴德梁行研究部數(shù)據(jù)也顯示，自2021年9月起，全國(guó)70城中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市便開(kāi)始超過(guò)半數(shù)，截至今年10月達(dá)到58個(gè)，占比接近83%，價(jià)格下行已成大部分城市普遍情況。
多措并舉穩(wěn)定市場(chǎng)
盡管如此，作為全國(guó)樓市重點(diǎn)城市的武漢市，依然表現(xiàn)出不一樣的特點(diǎn)。
從住宅成交面積來(lái)看，2022年前三季度武漢新建住宅銷(xiāo)售面積960萬(wàn)㎡，僅次于成都、青島、上海。胡韻表示，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，從全國(guó)范圍來(lái)看，武漢市處于第二梯隊(duì)，也是中西部城市中，除成都外銷(xiāo)售情況最好的城市。
從土地出讓方面來(lái)看，中指院數(shù)據(jù)顯示，由于企業(yè)拿地積極性降低，加上政府主動(dòng)縮減供應(yīng)以穩(wěn)定市場(chǎng)，今年前11個(gè)月，武漢土地出讓金收入606.27億元(全口徑)，較去年同期下降57.7%。
事實(shí)上，武漢市打破常規(guī)，推出多頻次推地策略。日前，武漢市第四批集中供地剛剛結(jié)束，武漢第五批集中供地又將于12月8日、12月16日出讓?zhuān)瑢⑹状螁⒂门馁u(mài)模式，流程更加快捷，共推出各類(lèi)用地19宗，土地總建筑規(guī)模約105.68萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額約116.24億元。
“過(guò)去一年多的土地集中出讓制度，造成目前市場(chǎng)供應(yīng)集中上市特征，不少片區(qū)同質(zhì)化明顯，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，回報(bào)率不盡如人意，也影響到企業(yè)對(duì)于后市的預(yù)期與投入，謹(jǐn)慎拿地就是最明顯的體現(xiàn)之一，”李國(guó)政表示，下一步，武漢將優(yōu)化出讓規(guī)則，降低綜合成本，增加小體量、核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，吸引企業(yè)入市，提高活躍度。
當(dāng)下武漢上述新政的推出，也被視為“穩(wěn)市”舉措之一。“但當(dāng)下市場(chǎng)缺乏的不是購(gòu)房名額的問(wèn)題，”湖北一資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前市場(chǎng)上二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛，關(guān)鍵政策不能調(diào)整，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆殡y以回升。
在消費(fèi)端，李國(guó)政指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，武漢購(gòu)房結(jié)構(gòu)以首套房為主，購(gòu)買(mǎi)首套房的人群比例一度達(dá)到70%，實(shí)現(xiàn)了“房住不炒”，出手的基本為剛需和改善家庭自住。為支持居民消費(fèi)，武漢今年對(duì)二套房首付比例進(jìn)行了優(yōu)化，從50%或70%一律降至40%，并且取消了144平方米戶型面積的限制，有力促進(jìn)改善性購(gòu)房需求擴(kuò)大。
此前，《2022年第四季度全市預(yù)計(jì)達(dá)到銷(xiāo)售條件的商品房項(xiàng)目清單》顯示，第四季度武漢有109個(gè)項(xiàng)目入市，達(dá)到銷(xiāo)售條件的商品房面積有279.9萬(wàn)平方米。
12月份作為2022年收官的最后一個(gè)月，從政府到市場(chǎng)主體都在加速?zèng)_刺。在李國(guó)政看來(lái)，接下來(lái)，武漢仍將是買(mǎi)方市場(chǎng)，上市供應(yīng)比較集中，也是企業(yè)搶收回款的階段，前期的政策效應(yīng)仍會(huì)持續(xù)，加上央行支持房企融資改善，市場(chǎng)信心不斷復(fù)蘇，也會(huì)推動(dòng)剛需自住不斷入市，保證市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定下來(lái)。
但當(dāng)下這些政策組合拳，徹底盤(pán)活當(dāng)前市場(chǎng)依然難度不小。李國(guó)政建議，在政策方面，還可考慮進(jìn)一步降低房貸利率，加快保交樓力度，推進(jìn)租購(gòu)并舉具體措施落地，吸引人才留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)，二手房交易稅費(fèi)減免等，千方百計(jì)保證武漢樓市及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。“如果疫情放開(kāi)，趁著春節(jié)平穩(wěn)過(guò)渡，武漢樓市或?qū)⒂|底反彈，迎來(lái)市場(chǎng)的全面回升。一旦經(jīng)濟(jì)反彈復(fù)蘇，針對(duì)樓市的短期刺激政策可能會(huì)收回。”
而也有消息表示，武漢市正與銀行方面溝通，籌劃將首套房比例從30%降至20%。
胡韻也表示，隨著穩(wěn)市場(chǎng)、保交樓、降息等政策效應(yīng)的釋放，預(yù)計(jì)明年整體市場(chǎng)表現(xiàn)或好于今年，但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系仍受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流入流出情況等諸多因素影響。
（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）