城市更新是改善城市人居環境，提升城區功能的重要舉措。8月4日，在山東省政府新聞辦召開的開發布會上，省住房城鄉建設廳解讀了9部門剛剛出臺的《關于推動城市片區綜合更新改造的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)。城市更新堅持城市體檢先行，突出規劃引領，不得破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。

確定“留改拆”對象，嚴防大拆大建

《若干措施》從科學謀劃論證、明確實施路徑、嚴格項目管理、強化用地保障、拓寬資金渠道、開展試點示范等6個方面提出了20條推進措施。對此，山東省住房和城鄉建設廳黨組書記任海濤予以解讀。

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日前，住建部印發《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，第一條就是“堅持城市體檢先行”。《若干措施》提出，開展城市體檢，將城市體檢作為開展城市更新的基礎;編制更新專項規劃、加強調查評估，精準查找城市在開發強度、住有所居、公共服務、安全韌性等方面的問題原因。對涉及老街區、老廠區、老建筑的城市更新項目開展歷史和工業文化資源調查，有效識別更新資源和價值，確定“留改拆”對象，嚴防大拆大建。

城市更新過程中，社會資本發揮重要作用。“片區綜合更新改造所需資金量大、實施周期長、涉及主體多，需要在政府主導下，選擇有實力、有誠信的企業作為實施主體，”任海濤說，要同時發揮策劃、融資、建設、運營等各類企業優勢專長，形成合力。在具體實施過程中，要根據片區資源條件，分類采用TOD(公共交通引導)、EOD(生態環境引導)、SOD(社會服務引導)等多種引導方式，加強產業導入，引入工業旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創意、社區養老、培訓健身、“互聯網+”等新業態、新場景，一體化開發和更新改造，增強項目可持續運營能力。涉及房屋征收補償的，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結合。

創新運作模式，可“帶方案供應”

由于開展城市更新往往涉及對原有用地性質、規劃等方面的調整、優化，在嚴格執行用地政策、規劃管理的同時，《若干措施》在用地保障方面設置了零星建設土地與周邊用地統一規劃建設、“帶方案供應”、城鎮低效用地再開發等支持性制度，并規定詳細規劃中容積率、用地性質、建筑高度等可以適當調整的情況。充分尊重現有情況實際，設置了老城區、歷史文化街區格局風貌、街巷肌理、綠地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具體要求。如建筑密度可按照不高于現狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區保護規劃控高要求。

任海濤表示，片區綜合更新改造包括房屋改造重建、基礎設施和公共服務設施配套等較多內容，不同類型項目盈利水平差異較大，道路、排水、綠化等基礎設施屬于純公益項目，需要搞好項目收益成本平衡，統籌資源進行“肥瘦搭配”，通過市場化運作、財政資金引導、金融機構貸款等方式籌集建設資金。

對此，《若干措施》鼓勵各地依法設立城市更新基金、發行企業債券、爭取專項貸款。鼓勵產權人出資自主更新、資產證券化(ABS)、投資人+EPC、發行債券、金融機構和基金支持等多種融資渠道。此外，落實相關減免政策，城鎮老舊小區等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費。

開展省級城市更新試點片區建設

山東將在城市和片區兩個層面試點，探索創新與山東城市特點相適應的城市更新工作制度、實施模式、支持政策、技術方法和管理措施，形成可復制推廣經驗。開展省級城市更新試點片區建設，實施重點區域突破，全面推進土地儲備、規劃設計、更新建設、產業策劃、運營管理等各項工作，形成主體培育、項目管理、資源統籌、要素保障等可復制推廣的經驗做法。

為做好《若干措施》的貫徹落實，山東省住房和城鄉建設廳將研究制定相關技術標準，加大項目謀劃儲備力度，構建更新項目全流程、全周期的實施路徑，提高規劃設計建造水平，抓好各項要素保障等，干一片成一片，推動從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，促進城市高質量發展，打造具有山東特色的宜居、韌性、智慧城市。

原標題：干一片成一片！山東出臺“城市片區綜合更新20條”，城市體檢先行

值班主任：李歡

作者：新黃河記者：羅曉飛