觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年伊始，上海地產(chǎn)集團(tuán)再將三宗熟地放入市場(chǎng)。
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3月7日，上海地產(chǎn)持股73.75%的上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司于公開(kāi)平臺(tái)中放出了兩家企業(yè)的股權(quán)及債權(quán)，總轉(zhuǎn)讓底價(jià)超過(guò)了147億元。
其中，上海德茗置業(yè)有限公司80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)59.49億元債權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)為61.71億元；上海筠銘置業(yè)有限公司80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)71.18億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)略高于德茗置業(yè)，達(dá)到86.06億元。
德茗置業(yè)與筠銘置業(yè)的資產(chǎn)數(shù)量不多，但分量夠足：兩家公司三宗地塊均坐落于上海三林濱江板塊內(nèi)，總建筑面積40.69萬(wàn)平方米，其中兩宗更為商住用地，三宗地塊均是在完成土地整備后被放入市場(chǎng)。
仔細(xì)算來(lái)，自2021年至今，上海地產(chǎn)集團(tuán)已掛牌轉(zhuǎn)讓多宗位于三林濱江片區(qū)的項(xiàng)目，而最近一宗交易的買家是華潤(rùn)。
玩家或已進(jìn)場(chǎng)
去年10月底，華潤(rùn)從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中底價(jià)接盤(pán)了上海德澤置業(yè)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，成交價(jià)為35.26億元。
值得注意的是，德澤置業(yè)旗下土地也位于浦東三林濱江片區(qū)，這筆交易的正式完成，意味著華潤(rùn)于2107年之后再度公開(kāi)落子上海。
華潤(rùn)接手的地塊分為多個(gè)子地塊，均為商業(yè)住宅混合土地包，分為三林楔形綠地35號(hào)、36號(hào)及37號(hào)。其中，35號(hào)地塊占地面積2.15萬(wàn)平方米，為住宅用地，36號(hào)地塊占地面積1.29萬(wàn)平方米，同樣為住宅用地；而37號(hào)地塊則是一宗占地面積8389平方米的商業(yè)用地。
此前，德澤置業(yè)曾為以上地塊項(xiàng)目公布了一版概念方案，擬將打造具有海派文化特色的洋房建筑街區(qū)，初步方案為打造90-230平方米的洋房、平層以及疊墅產(chǎn)品。
這份方案也被華潤(rùn)所采納，今年1月底，三宗地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案初步公示，華潤(rùn)擬將建設(shè)13幢洋房以及1幢商業(yè)項(xiàng)目。
值得注意的是，華潤(rùn)入局后的一個(gè)月，德茗置業(yè)、筠銘置業(yè)這兩家公司的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)便掛上了上交所。
彼時(shí)的預(yù)披露公告中特別提出，待正式掛牌時(shí)，轉(zhuǎn)讓方可能將多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行捆綁。
果不其然，2022年11月20日，三林濱江西片區(qū)三宗土地包正式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓方正是德茗置業(yè)與筠銘置業(yè)。
值得注意的是，上海地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)手的這幾宗土地交易均位于三林濱江西片區(qū)，或許是由于相鄰黃浦江，相較東區(qū)來(lái)看，占有更多濱江資源，片區(qū)內(nèi)商業(yè)體量有優(yōu)勢(shì)，也更集中。
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，三林濱江片區(qū)與浦東前灘相鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)足夠，而三林濱江西區(qū)大概率會(huì)建設(shè)多個(gè)低密度別墅項(xiàng)目。
以這次掛牌的三宗地塊來(lái)為例，三林濱江11單元地塊與濱江酒店、中電投改造等項(xiàng)目相鄰，總地上建筑面積約9.52萬(wàn)平方米，其中辦公占地面積達(dá)到68%，未來(lái)將建為商務(wù)社區(qū)。
而三林濱江12單元地塊靠近軌交站點(diǎn)，建筑面積13.86萬(wàn)平方米，住宅商業(yè)比約達(dá)到1：1此外，15單元地塊則是一宗純住宅地塊，位于海派社區(qū)，建筑面積約17.31萬(wàn)平方米。
由此也不難理解上海地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)于西片區(qū)的偏愛(ài)了，三宗地塊各有千秋，且均為可建設(shè)的熟地項(xiàng)目，但147.7億標(biāo)價(jià)對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，并不輕松。
回過(guò)頭來(lái)看最近一次交易的華潤(rùn)，似乎有繼續(xù)在該片區(qū)落子的可能。
今年開(kāi)年以來(lái)，華潤(rùn)“大手筆”拿地動(dòng)作不斷。首先于1月底，華潤(rùn)集團(tuán)、華潤(rùn)置地海外與合營(yíng)企業(yè)Dragon Rider Development Limited訂立股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議，總計(jì)以108億港元認(rèn)購(gòu)香港九龍長(zhǎng)沙灣商住項(xiàng)目股權(quán)。
后于2月17日，華潤(rùn)置地從31位競(jìng)買人中搖中了蘇州2023年首場(chǎng)土拍中起拍價(jià)最高的園區(qū)湖西1號(hào)地塊，成交總價(jià)36.43億元；六天后，華潤(rùn)置地旗下公司再以底價(jià)63.58億元拿下北京朝陽(yáng)一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。
據(jù)華潤(rùn)置地披露的數(shù)據(jù)顯示，雖然2022年合同銷售金額3013.3億元同比減少4.6%，但華東大區(qū)的貢獻(xiàn)銷售金額962.71億元，位列所有區(qū)域的第一。
就目前市場(chǎng)消息來(lái)看，華潤(rùn)是否選擇入局還沒(méi)有蓋棺定論，觀點(diǎn)新媒體也就三宗項(xiàng)目交易情況詢問(wèn)了三林濱江內(nèi)部人士，其表示項(xiàng)目正在推進(jìn)中，具體情況現(xiàn)在還不能透露。
項(xiàng)目出售背后
事實(shí)上，這并不是上海地產(chǎn)集團(tuán)首次打包掛牌多宗地塊。縱觀其出售的項(xiàng)目，不僅位置集中，且基本為熟地項(xiàng)目。
具體來(lái)看，早在2021年8-9月之間，上海地產(chǎn)集團(tuán)便接連掛出了三宗地塊，總出讓金額超過(guò)175億元。
8月初，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出了上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海虹極置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)的10.08億元債權(quán)，該項(xiàng)交易掛牌底價(jià)13.77億元，而涉及的地塊位于閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)新虹街道。
8月中旬，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，將上海地產(chǎn)旗下上海虹權(quán)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目掛牌底價(jià)為29.43億元，涉及標(biāo)的資產(chǎn)同樣位于閔行區(qū)，具體坐落于莘虹街道。
值得注意的是，虹極置業(yè)及虹權(quán)置業(yè)旗下所轉(zhuǎn)讓的兩宗地塊均是2020年10月被上海地產(chǎn)集團(tuán)收入囊中后進(jìn)行整合，從拿地到掛牌不過(guò)10個(gè)月左右。
兩宗掛牌地塊中，一宗需引入發(fā)展新材料等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部，另一宗則要引入發(fā)展商貿(mào)、創(chuàng)新科技型等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部。取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收許可后，兩宗地塊第一年還需實(shí)現(xiàn)稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，第二年升至2500元/平方米，第三年則漲至3000元/平方米。
掛牌上述地塊后的三天，招商蛇口旗下公司又接盤(pán)了上海地產(chǎn)集團(tuán)位于虹口的一宗項(xiàng)目。據(jù)成交公告，該項(xiàng)目公司80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司40.61億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)42.17億元，而交易價(jià)格略有漲幅，達(dá)到42.23億元。
據(jù)了解，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被命名為虹口區(qū)弘安里項(xiàng)目，包括虹口區(qū)四川北路街道地塊，以及歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改項(xiàng)目北外灘街道地塊，總面積5.8萬(wàn)平方米，由上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合體于2021年2月以111.35億元的價(jià)格摘得，半年后轉(zhuǎn)讓予招商蛇口。
有市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，弘安里項(xiàng)目定位為歷史風(fēng)貌住宅，預(yù)計(jì)2023年二季度入市。
同年9月，上海地產(chǎn)集團(tuán)子公司上海三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司將旗下上海淞澤置業(yè)有限公司95%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)106.25億元債權(quán)掛出，轉(zhuǎn)讓價(jià)格共121.96億元。
淞澤置業(yè)旗下資產(chǎn)與前幾家企業(yè)不同，主要位于三林濱江片區(qū)包括三林鎮(zhèn)8街坊的四宗地塊，總面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。最終，這批地塊被同為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)中華企業(yè)接手。
這筆交易之后，也正式拉開(kāi)了上海地產(chǎn)集團(tuán)出售三林濱江板塊項(xiàng)目的序幕。
率先入手的是綠城中國(guó)，2022年2月，三林濱江項(xiàng)目再度掛牌，這次轉(zhuǎn)讓的是宏昌置業(yè)90%股權(quán)及債權(quán)。
同年7月，闊別滬上五年的綠城中國(guó)以33.79億元摘得了該企業(yè)及標(biāo)的資產(chǎn)三林濱江10單元地塊。公開(kāi)資料顯示，該地塊位于黃浦江濱江一線，分為兩幅子地塊，作為別墅用地，上海地產(chǎn)集團(tuán)方面在出手前便已規(guī)劃了約203套房源。
隨著宏昌置業(yè)轉(zhuǎn)手，加上近期德茗置業(yè)、筠銘置業(yè)的掛牌，上海地產(chǎn)集團(tuán)已逐漸整合完三林濱江板塊。截至目前，子公司三林濱江的對(duì)外投資企業(yè)中，僅有一家文化發(fā)展類公司未被掛牌轉(zhuǎn)讓，其余六家或流入市場(chǎng)，或另有大股東加入。
對(duì)于以城市更新為主業(yè)的上海地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，頻頻將過(guò)百億打包轉(zhuǎn)手、掛牌旗下項(xiàng)目背后，更多反映的是當(dāng)下的布局戰(zhàn)略及盈利模式。
“上海地產(chǎn)集團(tuán)除了項(xiàng)目盈利之外，還要承擔(dān)很多功能性職責(zé)，城市更新、保障房項(xiàng)目都要考慮，所以也不見(jiàn)得所有摘得的項(xiàng)目都有必要從頭到尾跟進(jìn)。”
一位機(jī)構(gòu)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，上海地產(chǎn)集團(tuán)選擇掛牌退出某個(gè)項(xiàng)目,并將其轉(zhuǎn)手給華潤(rùn)、招商蛇口、綠城這類房企，既能夠有所盈利，也有利于回籠資金投入更需長(zhǎng)期投資的城更項(xiàng)目，以及上海正在發(fā)展中的保障房項(xiàng)目。
“三林濱江片區(qū)內(nèi)目前以熟地居多，對(duì)于渴望進(jìn)場(chǎng)的買家們來(lái)說(shuō)，通過(guò)上海地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行曲線購(gòu)地也是一種較為合算的方式。”上述機(jī)構(gòu)人士補(bǔ)充指出，上海地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行的項(xiàng)目出售或已成為盈利模式的一種，也為市場(chǎng)上有資金實(shí)力的房企提供了一個(gè)更便捷的摘地渠道。