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“帶看和成交量暴增，天天忙得腳不沾地”、“再猶豫就買不到了，以后還得漲”……
近日，北京、天津、寧波、長(zhǎng)沙、重慶等多地均傳出二手房成交回暖消息，并預(yù)測(cè)接下來購(gòu)房?jī)?yōu)惠將逐步減少、部分區(qū)域掛牌價(jià)上漲。
不過在業(yè)內(nèi)人士看來，這些聲音更像是在“販賣焦慮”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴觀察者網(wǎng)，北京近兩周成交量環(huán)比確有提升，但也只是與去年歷史低點(diǎn)相比，與2021年或更早之前的歷史高點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，更談不上火熱。
張大偉認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)的推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求，如果不出現(xiàn)針對(duì)二手房 首付比例或者購(gòu)房利率優(yōu)惠等政策，市場(chǎng)很可能會(huì)在2023年輕微小陽(yáng)春后再次明顯下行。
學(xué)區(qū)房是二手市場(chǎng)最大推手
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（2023年2月13日-19日）北京二手房住宅成交3761套，這是2022年來的第三高點(diǎn)。
這一數(shù)據(jù)略高于2022年12月成交量，但也只是與2022年1-2月份相當(dāng)，單周數(shù)據(jù)從2021年以來排在第30位。
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)
張大偉解釋稱，由于2022年包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市疫情較為嚴(yán)重，二手房成交量整體處于歷史低點(diǎn)，環(huán)比看來成交量才有明顯提升，但同比2021年疫情平穩(wěn)周期下遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。
樓市每年年初都有一個(gè)小陽(yáng)春，這與春節(jié)期間積累訂單集中網(wǎng)簽，以及學(xué)區(qū)房推動(dòng)作用有關(guān)。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史記錄，這是目前促使二手房成交的主要?jiǎng)恿Α?/P>
就目前數(shù)據(jù)來看，2月份北京二手房成交量大約在1.5萬套左右，3月有望繼續(xù)回升至2萬套，但整體上北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不支撐明顯大幅度的上漲，預(yù)計(jì)4-5月份，二手房需求會(huì)再次下降。
與北京類似，上海一名貝殼找房的中介人士也向觀察者網(wǎng)表示，近期受到學(xué)區(qū)房需求拉升，二手房帶看量與成交量明顯上升。
但該房產(chǎn)中介同時(shí)指出，受核心區(qū)域房?jī)r(jià)“倒掛”影響，一線城市的二手房吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及新房，因此二手房成交環(huán)比上漲只是暫時(shí)的。
公開資料顯示，2月6日上海公布2023年春節(jié)后首批新房供應(yīng)，共計(jì)25個(gè)商品住房項(xiàng)目、6958套房源，涉及楊浦、浦東、閔行、松江、青浦、嘉定、寶山、奉賢、金山9個(gè)區(qū)域，總建筑面積約74.2萬平方米，備案均價(jià)62447元/平方米。
“‘量少質(zhì)精’是該批次新房的關(guān)鍵詞?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次供應(yīng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，備案價(jià)大都具有剛需屬性，但周邊倒掛嚴(yán)重，預(yù)計(jì)將受到購(gòu)房者搖號(hào)爭(zhēng)搶，不少樓盤可能觸發(fā)積分準(zhǔn)入機(jī)制。
以浦東張家浜板塊的浦開云璟為例，首次開盤4棟17-18層高層公寓，房源數(shù)合計(jì)318套，備案均價(jià)89500元/平方米，而同樣貼近中環(huán)線的三林濱江項(xiàng)目?jī)r(jià)格已過10.5萬元/平方米。
再如唐鎮(zhèn)全新軌交盤華發(fā)半島華庭，備案均價(jià)70620元/平方米，而不遠(yuǎn)處的綠城臻園和仁恒東郊花園，去年不少二手房成交價(jià)均突破10萬元/平方米。
在此背景下，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，二手房市場(chǎng)僅靠學(xué)區(qū)房競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及新房，成交量預(yù)計(jì)在“小陽(yáng)春”后將迅速下滑；至于新房熱度，也僅限于少數(shù)城市的部分核心區(qū)域，整體依舊疲軟。
“指導(dǎo)價(jià)”后，購(gòu)房需求短期釋放
與北京類似，從今年春節(jié)后兩周的交易數(shù)據(jù)上看，深圳二手房市場(chǎng)同樣現(xiàn)出迅速回暖的趨勢(shì)。
根據(jù)深圳房協(xié)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，春節(jié)后第二周（2月6日-12日），深圳的二手房（含自助）錄得784套，環(huán)比增長(zhǎng)率為40.0%；首周（1月30日-2月5日）數(shù)據(jù)環(huán)比增幅更大，共成交560套，環(huán)比增長(zhǎng)率為214.6%。
因此不少聲音認(rèn)為，深圳二手房交易在敬歷經(jīng)了“政府指導(dǎo)價(jià)機(jī)制”之后，久旱逢甘霖，樓市“寒冬”已過，“陽(yáng)春”將至。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，在2018年-2020年期間，在部分資本推動(dòng)下，深圳二手房?jī)r(jià)格與成交量連年攀高，“殺豬盤”盛行。
2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，形成二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。
這一規(guī)則從根本上打破了二手房以往隨市場(chǎng)的坐地起價(jià)及杠桿拉升的投機(jī)行為，成功刺穿二手房的泡沫，也讓彼時(shí)火熱的市場(chǎng)由沸騰瞬間轉(zhuǎn)冷，給了急速上漲的房?jī)r(jià)當(dāng)頭一棒。
自2021年的深圳二手房成交量首次被新房數(shù)據(jù)反超后，2022年繼續(xù)保持反超態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)來源：深圳市住建局
按深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，系自2007年以來的16年新低，全年數(shù)據(jù)更是同比2021年進(jìn)一步下滑46.68%。
而同為一線城市的“北上廣”三城，同期數(shù)據(jù)分別約14.24萬套、14.67萬套、8.27萬套。
因此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，春節(jié)后的市場(chǎng)回暖，主要原因是去年深圳二手房成交量創(chuàng)16年新低。歷史新低的數(shù)據(jù)，背后存在一部分需求被積壓了，而且去年價(jià)格不斷下跌的過程中，需求呈現(xiàn)過觀望的態(tài)勢(shì)，很多需求滯后了。
另外，在業(yè)內(nèi)看來，“指導(dǎo)價(jià)機(jī)制”并非為了壓制二手房?jī)r(jià)格，而是正確地引導(dǎo)了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，未來將作為基本策略長(zhǎng)期施行，并未取消。即便長(zhǎng)期陰跌導(dǎo)致部分區(qū)域購(gòu)置需求得到短期釋放，也不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。
例如曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的網(wǎng)紅樓盤華潤(rùn)城潤(rùn)府，去年11月，該樓盤一套建面80平放米的兩房，成交總價(jià)800萬，成交單價(jià)僅9.9萬元/平方米，遠(yuǎn)低于13.2萬元/平方米的二手房指導(dǎo)價(jià)，徹底刺破了該區(qū)域房?jī)r(jià)泡沫。
要知道，在“指導(dǎo)價(jià)”之前，該項(xiàng)目同戶型成交價(jià)普遍在16萬元/平方米左右，正是部分炒房客“打新”的熱點(diǎn)樓盤之一。
但需要指出的是，上述業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)“泡沫”也僅存在于少數(shù)熱點(diǎn)樓盤，對(duì)于深圳乃至全國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)而言，目前無論新房還是二手房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)明顯變動(dòng)，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)樓市”仍是現(xiàn)階段各地政策指定初衷。
因此，二手房成交量能否持續(xù)上升，最終還是取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的購(gòu)買力信心，以及后續(xù)深圳樓市的需求刺激政策是否落地。