作者 | 劉瑩
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出品 | 焦點(diǎn)財經(jīng)
放開股權(quán)融資的“第三支箭”射出后，A股上市房企紛紛發(fā)布了自己的定增融資計(jì)劃。繼福星股份、世茂股份、北新路橋、萬科A、華夏幸福、大名城、格力地產(chǎn)、招商蛇口、金科地產(chǎn)等房企之后，珠海國企華發(fā)股份也拋出了定增預(yù)案。
12月5日，華發(fā)股份公告稱，其將向包括控股股東華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名特定投資者，非公開發(fā)行不超過6.35億股A股股票，募集資金（含發(fā)行費(fèi)用）60億元。其中，華發(fā)集團(tuán)承諾參與認(rèn)購金額不超過30億元，且認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。
四項(xiàng)目受益
募資用途方面，據(jù)公告，其中45億元將用于鄭州華發(fā)峰景花園、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目、紹興金融活力城等四項(xiàng)目的建設(shè)事宜，屬于資本性支出。另外15億元非資本性支出，將用于補(bǔ)充流動資金。
具體來看，鄭州華發(fā)峰景花園總投資35.65億元，此次擬募集資金投資9億元。該項(xiàng)目位于鄭州市經(jīng)開區(qū)濱河國際新城板塊，目標(biāo)客群以剛需為主，首改為輔，規(guī)劃住宅總套數(shù)1620套，當(dāng)前已售450套，計(jì)劃于2023年12月交付，當(dāng)前仍在建設(shè)中。
南京燕子磯G82項(xiàng)目總投資48.56億元，此次擬募集資金投資13.5億元。該項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)燕子磯街道，周邊兩公里配建有幼兒園、小學(xué)、初中、三甲醫(yī)等，配套成熟，規(guī)劃住宅總套數(shù)1212套，已售509套，將于2024年10月交付，目前仍在建設(shè)中。
湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目總投資150億元，此次擬募集資金投資7.5億元。該項(xiàng)目位于湛江市坡頭區(qū)海盛路288號，目標(biāo)客群以海東新區(qū)剛需為主，規(guī)劃住宅總套數(shù)5684套，已售2359套，目前仍在建設(shè)中。項(xiàng)目南花園地塊已于2022年7月陸續(xù)交付，北花園地塊將于2023年11月陸續(xù)交付。
紹興金融活力城項(xiàng)目總投資190.9億元，此次擬募集資金投資15億元。該項(xiàng)目位于紹興市鏡湖新區(qū)湖東片區(qū)，與紹興高鐵站相距5.7千米，目標(biāo)客群以剛需、改善為主，規(guī)劃住宅總套數(shù)6199套，已售3487套，計(jì)劃于2026年12月交付。
華發(fā)股份表示，本次發(fā)行的募投項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”的相關(guān)政策要求，具有實(shí)施的必要性。募投項(xiàng)目具有良好的市場發(fā)展前景，且作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展與規(guī)模的擴(kuò)張，資金需求正持續(xù)增多。募集資金的使用可豐富公司主營業(yè)務(wù)，拓展經(jīng)營規(guī)模，增強(qiáng)公司盈利能力，提升核心競爭力，符合公司及全體股東的利益。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次華發(fā)定增具有非常多的信號意義，是目前再融資中需要積極關(guān)注的版本。
首先，華發(fā)的定增方案非常詳細(xì)，涉及募資金額、資金投放、投資者結(jié)構(gòu)、股票定價、股東回報等內(nèi)容，屬于目前定增方案中最詳細(xì)的版本，也意味著定增的策略更加清晰和穩(wěn)健。
其次，此次定增方案至少回答了投資者較為關(guān)心“誰來認(rèn)購”的問題。從目前看，大股東出手、帶動其他投資者入市，是非常主流的做法。同時此類方案也會考慮到投資者未來的收入等情況。
再次，定增的操作是當(dāng)前很多房企積極采用的做法，也成為當(dāng)前上市房企可以主動把握、可以積極利用的方式，值得行業(yè)進(jìn)一步關(guān)注，其有助于更好地改善企業(yè)的現(xiàn)金流和確保債務(wù)、保交樓和銷售等工作的推進(jìn)。
焦點(diǎn)財經(jīng)注意到，在公告中，華發(fā)股份表示，鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目的銷售收入預(yù)估為37億元，凈利潤為1.07億元，投資凈利率為3%，銷售凈利率為2.89%。而該公司2019年至2022年年中的平均融資成本分別為6.35%、6.2%、5.8%和5.79%。
反觀南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園、紹興金融活力城三項(xiàng)目，預(yù)期凈利潤分別為2.93億元、7.21億元、17.5億元，投資凈利率分別為6.05%、4.81%、9.17%，銷售凈利率分別為5.7%、4.62%、8.44%。
這或是華發(fā)股份近年重倉長三角的原因所在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11個月，華發(fā)股份的權(quán)益拿地金額約有267億元，其中226億元投向了長三角區(qū)域，占比84.64%。
資產(chǎn)負(fù)債表有望改善
發(fā)行價格及定價方式方面，華發(fā)股份表示，本次發(fā)行的定價基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日，發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司股票交易均價的80%，且不低于發(fā)行前公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)的價格。
興業(yè)證券指出，此次定增的發(fā)行價格尚未確定，且當(dāng)前為預(yù)案，還需股東大會、報證監(jiān)會審批、拿到批文等流程，才會進(jìn)入發(fā)行期。這期間的變化核心在于行業(yè)基本面及華發(fā)股份自身的基本面情況。而華發(fā)股份當(dāng)前經(jīng)營基本面表現(xiàn)良好。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2022年11月，華發(fā)股份的銷售金額為183.3 億元，環(huán)比增加64.8%，同比增加60.4%，得益于上海、杭州、廣州等高能級城市的快速推盤，該公司今年前11月的銷售金額累計(jì)已達(dá)1024.0億元，同比僅下降0.2%，明顯優(yōu)于百強(qiáng)房企銷售金額同比下降42.6%的平均水平。
截至2022年中期，華發(fā)股份的待開發(fā)計(jì)容建面為434萬方，在建面積為1595萬方，且今年來的新增土儲主要集中于上海、珠海、杭州、武漢等高能級城市。“較好的土地儲備也為未來公司銷售提供了支撐，”興業(yè)證券稱。
興業(yè)證券同時提到，此次定增有利于華發(fā)股份增厚凈資產(chǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債率，為后續(xù)債務(wù)融資提供空間，同時公司拓展經(jīng)營規(guī)模，增強(qiáng)資金實(shí)力，更好立足珠海、布局全國。
中金公司亦指出，截至2022年三季度末，華發(fā)股份的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為73.1%和79%，若此次完成60億元非公開發(fā)行，可使上述指標(biāo)分別優(yōu)化為72%和69.4%。并且，此次增發(fā)預(yù)案中，華發(fā)集團(tuán)承諾認(rèn)購約半數(shù)金額，體現(xiàn)了控股股東對公司經(jīng)營的充分認(rèn)可和支持。
事實(shí)上，華發(fā)集團(tuán)在2021年時就曾通過注資約270億的形式對華發(fā)股份提供資金支持，由此使后者的“三道紅線”指標(biāo)于該年末成功轉(zhuǎn)為“綠檔”。“預(yù)計(jì)華發(fā)股份大股東后續(xù)將繼續(xù)為其發(fā)展保駕護(hù)航，提供資產(chǎn)、資金等方面的助力，”中金公司稱。