2024年9月3日-9月6日，億翰智庫在上海隆重舉辦“新動力，新園區——2024產業園區未來大會”，期間重磅發布《2024全國產業園區輕資產服務商綜合能力30強》研究成果。

— 2024全國產業園區輕資產服務商綜合能力30強 —

榜單說明：

1、時間：截至2024年6月30日。

2、樣本企業：國內主流從事園區輕資產業務的企業。

3、測評體系：從規模、能力、品牌、模式，四大維度的八項子指標對企業運營情況進行綜合評價。

4、數據來源：PDS園產地、企業公開資料、項目走訪調研、企業調研復核。

榜單解讀

行業情況——園區發展進入存量時代，企業加速開啟輕資產模式

目前，產業園區發展已經進入存量運營時代，在行業利潤率下降的大背景，僅依賴傳統的重資產項目復制規模擴張已經不通，園區企業必須在現有存量的基礎上進行盈利深挖，越來越多的園區運營商紛紛從重資產向輕資產轉移。

整體來看，企業做輕資產業務可以分為基礎型、進階型和最終型三個模式：

基礎型，即代管或代建類輕資產，企業依托于某個點狀能力為業主方企業進行服務。此種模式獲利的關鍵點有兩個，一個是點狀能力具備稀缺性，業主方“非你不可”；另一個是，可以綁定穩定的買單方“前端業主方或后端付費者”。但這種模式當前發展也遇到了瓶頸，因能力不具備稀缺性且買單方越來越少，容易被甲方企業降維淪入完全賣人力的情況，此類企業發展困難重重。

進階型，即全周期服務類輕資產，企業依托于多個點狀能力為業主方企業進行綜合性服務。此種模式獲利的關鍵點有三個，一是基于多點能力，打動甲方購買，對甲方形成一定的議價能力；二是基于多點能力，對甲方形成服務購買的長尾效應，增加項目收入；三是基于自身能力形成品牌，富集區域資源，形成業務發展的良性循環。目前這種模式的發展現狀是，具備強服務能力的企業發展尚可，弱服務能力的企業處境與賣產品的企業類似。

最終型，即生態構建類輕資產，這種模式不是向甲方賣“產品與服務” ，而是甲方主動加入到企業的生態平臺。此種模式獲利的關鍵點有兩點，一是通過對甲方的議價能力，獲取更多收益；二是通過平臺業務衍生鏈條獲取收益。這種模式很強勁，但國內尚沒有真正探索出企業型的可復制模式。

企業——TOP30四維評價分析

我們認為輕資產的關鍵是能力與模式可持續性：規模看昨天，能力+品牌決定今天，模式決定明天，故我們從“規模”、“能力”、“品牌”、“模式”4個維度搭建綜合評價指標體系，權重占比分別為2:3:2:3，評選出《2024全國園區輕資產服務商綜合能力30強》。

1）TOP30規模維度分析

規模維度整體占比20%，包含運營規模和運營質量兩個二級指標。根據綜合調研，此次TOP30企業中，獲得S+、S、A評級的企業共有10家企業：

從企業具體運營規模來看，2024中國園區輕資產服務商綜合能力TOP10平均運營面積為567萬方；TOP11-20平均運營面積為320萬平；TOP21-30平均運營面積為210萬平。30強企業總運營面積約1.0億方，其中TOP10企業運營面積占比超6成，園區輕資產服務商頭部企業集中趨勢明顯。

2）TOP30能力維度分析

能力維度整體權重占比30%，包含招商能力、運營能力與產業服務能力三個二級指標。此次TOP30企業中，獲得S+、S、A評級的企業共有10家企業：

聯東U谷構建了“兩院四平臺一矩陣”的數字化服務體系。從線下到線上，由谷內到谷外，用數字化重塑產業組織和園區運營的核心能力，全面向服務科技轉型，全面提升了園區的招商運營能力 。

3）TOP30品牌維度分析

品牌維度整體權重占比20%，我們整理收集了2024年來各家園區輕資產服務商的典型網絡信息，包括正向輿情信息與負向輿情信息，其中負向輿情將降低品牌維度得分。此次TOP30企業中，獲得S+、S、A評級的共有11家：

4）TOP30模式維度分析

模式維度整體權重占比30%。模式是決定輕資產服務商未來發展情況的關鍵因素，因此，我們將“模式維度”賦予較高的權重，來衡量園區輕資產服務商發展模式的可持續性。此次TOP30企業中，獲得S+、S、A評級的共有8家：

其中聯東U谷可為客戶提供“全周期、高質量、可持續”的產業園區整體運營解決方案，從前端策劃定位、園區設計，到中端成本管理、工程管理，再到后端招商運營、品牌推廣。中電光谷采用“P+EPC+O”全流程輕資產業務模式，為業主方提供“策劃、設計、運營”全流程體系服務。

未來趨勢——企業如何做好園區輕資產賽道

園區輕資產人效不高，經營較好的輕資產人均效能平均為60-100萬元/人，遠不及地產開發高，且業務模式非標準化，往往及其依賴操盤者個人能力，管理難度與成本大。同時園區輕資產存在區域差異性大，業務鏈條長，需要聯動整合資源多等問題，最終使得企業化運作往往是搭建一套松散的合伙人體系，在管理服務等多方面容易出現問題。

對于企業而言，“園區輕資產”更適合做重資產業務的補充， 要做“有目的”、“有選擇”的“做園區輕資產”：

一是要順應產業發展需求。從行業發展來看，在整合區域產業鏈，發展區域產業區群趨勢下，單一產業園區無法滿足區域產業發展要求，隨著區域一體化推進，園區也需要“做點-聯線-成網”全方位賦能區域產業發展，輕重結合是最佳拓展方案

二是要探索行業模式創新。在企業層面要“輕重結合”最終做大規模，“輕重剝離” 輕資產實現企業資本化目的；在項目層面與基金聯動，探索“買入-改造-賣出”的資管模式打法。

未來，企業要想在輕資產業務中取得長遠發展，必須緊密依托五大核心要素：與政府部門建立并深化穩固的合作關系，確保政策導向與資源獲取的先機；不斷提升并展現自身在專業領域內的卓越能力，樹立行業標桿；強化內部運營效率與執行力，確保快速響應市場變化；積極擁抱平臺化思維，促進資源共享與合作共贏；同時，保持對事業的執著追求與不懈努力，持之以恒地推動輕資產戰略的深入實施與持續優化。這些要素相互支撐，共同構成了企業輕資產業務成功的關鍵路徑。

附榜單表格版

《2024全國產業園區輕資產服務商綜合能力30強》