公募REITs有望零突破，城市更新進入4.0時代
南京，2024年1月9日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年度市場回顧媒體發布會，針對南京寫字樓及零售商業市場、消費類公募REITs和城市更新等話題進行多維度的解讀。
寫字樓市場承壓前行，未來兩年將迎集中供應
2023年，南京高品質寫字樓市場供應加大，代表性項目包括國泰金融中心、保利南自智匯中心和浙大網新數智中心。新增供應較去年增長15.4萬平方米，高品質商辦項目總存量增至461萬平方米。
伴隨著市場逐漸穩定，吸納量持續恢復，全年吸納量為16.1萬平方米。熱租項目如熊貓萬谷、河西金鷹、華新城T1等均實現單項目年去化超1萬平方米。新街口等重點板塊的成交量回升，帶動全市空置率環比下降0.6個百分點至24.9%。新街口板塊空置率處于回升調整期，河西空置率維持相對穩定。
從行業視角來看，金融、TMT、專業服務3大傳統行業成交仍占主導地位。金融行業表現強勢，租賃成交占比達23%，集中在新街口及河西CBD。專業服務行業以律所、會計師事務所和聯合辦公為主，整層以上大面積成交集中在新街口及河西板塊，租賃成交占比達20%。以電子商務、信息科技、軟件服務等為主的TMT行業分布在新街口、河西CBD及雨花板塊，行業成長性強、擴租速度快，成交面積跨度大，租賃成交占比達18%。目前，大健康產業、房地產建筑行業、商務商貿業均面臨挑戰，2023年的成交面積有不同程度的小幅下降。全年整體租賃面積段以200-399平方米中小面積段為主，占比超三成。
從租金表現來看，市場持續承壓，大多數寫字樓業主在租金和免租期等條件上作出讓步。整體租金較2022年同比下降2.5%，目前全市平均租金小幅下探至人民幣2.72元/平方米/天。新街口核心區租金仍處于全市最高位，河西市場租金處于市場價格的第二梯隊，新街口、鼓樓、河西、江寧等四個重點板塊的租金同比均有不同程度下跌，價格戰持續全年。
從銷售市場表現來看，整體市場以去庫存為主，銷售供應約32.4萬平方米，同比降低40%，成交面積約46萬平方米，成交價格下探至約1.45萬元/平方米，散售價格仍未觸底，降幅收窄，政府類大宗購置增多。
從土地市場來看， 2023年土地出讓規模及成交價格較2022年大幅降低，全年出讓總成交價約15.72億元，反映出市場增量開發放緩，拿地企業中約50%為民營企業，地方國央企的活躍程度略有降低。
戴德梁行華東區項目及企業服務部高級助理董事朱丹華表示，在全球經濟面臨多重不確定性的背景下，市場復蘇速度緩慢而艱難，但全年仍在波動中向好發展。未來供求壓力將持續影響市場，但相信隨著政策層面利好因素不斷釋放，預期信心將逐漸恢復。另外，未來將有更多的項目踐行可持續發展理念，注重環保、低碳、綠色要素，整體產品力將在激烈競爭中進一步提升。
零售商業優質項目持續入市，市場需求較為活躍
西城夜未央、城北萬象匯、高力六角廣場和國金中心四個項目近期入市，合計509,000平方米總體量，推升南京中高端零售物業總存量環比上升8.5%，至6,479,930平方米。2023年10月18日，位于建鄴區的西城夜未央三期正式開街，是南京首個24小時消費街區。12月15日，位于城北燕子磯新城的城北萬象匯盛大啟幕，為一站式新城市級購物中心。12月22日，玄武湖畔的第一家大型購物中心，高力六角廣場正式開業。位于河西元通商圈的南京國金中心于2024年1月3日試營業，項目定位高端時尚購物中心，多個國際一線奢侈品牌入駐。
2023年第四季度，南京整體市場空置率受某些項目設施翻新和租戶調整，以及大量新增供應集中入市等因素的暫時性影響環比上升1.6個百分點至6.8%。市場需求仍較為活躍，凈吸納量錄得381,769 平方米，主要集中于新增供應項目。此外，本季度南京全市租金水平受新項目具有競爭力的租金影響，環比下降1.2%至人民幣619.3元每月每平方米。
鑒于傳統商圈有限的土地供應，新項目將繼續集中于新興商圈，河西、江北、城南等新興區域將繼續成為南京市場熱點。近三年內入市的優質購物中心向新興區域引進了大量國內外知名時尚、餐飲、生活方式、生活服務及娛樂品牌，使尚未充分開發的零售市場有所提升。
面對市場的不斷變換，包括南京新街口商圈在內的越來越多的商圈和購物中心紛紛思考如何運用數字化的手段提升消費的體驗。各監管部門也積極協調商圈內購物中心業主及租戶進行數字化轉型，這其中包括智慧商圈大數據平臺、智能網絡、智慧場景、智慧支付、數字化營銷、數字化轉型、智慧監測分析等。
展望未來，12個中高端購物中心預計將于2024年入市，總計為市場提供1,213,420平方米新增零售面積。新增供應預計將對整體平均租金帶來壓力，并推升整體空置率。
戴德梁行南京及合肥公司總經理魏建歷表示，同質化定位及有待成熟的零售氛圍將是新入市項目面臨的主要挑戰。運營商將繼續升級物業設施、設置沉浸式的體驗空間、調整業態及品牌組合以跟上消費者快速變化的品味并與其它項目差異化競爭。南京作為江蘇省省會以及長三角核心城市，經濟運行平穩、內生需求強勁，商業聚集度和密集度等數據表現優異，戴德梁行將持續助力南京建設國家消費中心城市。
南京消費類基礎設施資產優質，多個公募REITs項目籌備發行中
南京是長三角非常重要的關鍵節點城市，亦是公募REITs發行的重點支持區域。2023年10月，南京市政府辦公廳關于印發南京市盤活存量資產資源行動方案（2023—2025年）的通知(寧政辦發〔2023〕28號)中顯示，到2025年底，市國資監管企業力爭發行2-3單不動產投資信托基金（REITs）。在城市及政策的雙重支撐下，南京目前共有約15單公募REITs項目處于籌備發行過程中，其中兩單已經申報發改委，2024年基本可以實現公募REITs發行零的突破。此外，南京擁有眾多的優質消費類基礎設施，未來有望為消費類REITs市場發展助力。
戴德梁行華東區估價及顧問服務部高級董事王飛強表示，南京政府層面支持力度大，城市優質資產眾多，消費類REITs也是緊跟市場步伐。戴德梁行長期助力中國REITs發展，迄今為止共參與了36單公募REITs中的17單發行，服務物業涵蓋倉儲物流，產業園區，保障房，消費類，固廢處理，發電設施，提供四項專業服務，包括不動產估值、市場調研、股權評估及工程盡調等等。未來，戴德梁行將為南京乃至江蘇公募REITs發行提供更大的助力，提供具有國際化視野的專業力量。
南京步入城市更新4.0，“出圈”“出片”成關鍵詞
作為一座極具歷史感及文化底蘊的古都，南京從2014年倡導土地集約利用，到近年發展硅巷經濟，聚焦產業創新，正由空間改造重塑利用，向注重提升城市適應性、可持續發展能力、經濟競爭力的城市更新4.0階段大步邁進。南京作為全國首批21個城市更新試點城市，已經公布試點更新項目42個。2021年以來相繼發布《居住類地段城市更新規劃土地實施細則》、《南京市城市更新試點實施方案》、《南京市城市更新辦法》等一系列政策，構建起了南京“1+X+N”的政策體系，未來城市更新的前景廣闊。
地產行業由“增量”向存量時代的轉變，城市更新的重要性越發凸顯。伴隨著城市建設用地收緊、產業結構不斷優化、消費邏輯不斷升級，引發各類載體和業態需求的革新，科技體驗、文化娛樂等多元化生活方式愈發受到追捧，此外“打卡點”、“出片率”等新名詞賦予了項目大眾評判新維度。
戴德梁行華東區策略發展顧問部助理董事吳中昊表示，在未來，城市更新將更加精細化、注重經濟性，需要借助數字新媒體打造話題，促使項目快速出圈吸引流量，通過“流量”轉化“留量”，提升板塊經濟活力，或將構建出一套“歷史元素+網紅業態+時尚設計+新媒體造勢”的新打法，從頂層設計到落地實施的一以貫之。現如今如熙南里、國創園等項目的成功已印證了南京城市更新的高質量發展，而梅鋼、鼓樓鐵北、下關濱江等片區的籌劃及開發還在持續，南京城市更新4.0如何“出圈”、“出片”值得期待。
展望未來，戴德梁行南京及合肥公司總經理魏建歷表示，隨著南京政府出臺多項政策促進經濟和社會發展，寫字樓和零售商業的一大批優質項目將在今年推向市場，雖有供求壓力，但市場信心將逐漸向好。南京聚焦產業強市建設和城市高質量發展，商業繁榮發展必將帶動城市能級的持續提升。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，作為江蘇省會和長三角核心城市，南京近年來積極抓產業抓項目抓創新，持續優化完善城市功能和營商環境，加快構建以實體經濟為支撐的現代化產業體系。戴德梁行深耕南京市場二十余載，是南京實體經濟建設的助力者，將持續助推更多優質資源落地南京，為南京實體經濟發展貢獻力量。