今年2月份，“小陽(yáng)春”來(lái)得早且突然，進(jìn)入3月下旬，一線經(jīng)紀(jì)人的直觀感受是風(fēng)向有所轉(zhuǎn)變。時(shí)至4月份，新增客戶量下降明顯，二手房市場(chǎng)回歸理性。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，較3月份的22192套下降明顯，與去年同期基本持平。
(資料圖)
展望未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于成交節(jié)奏放緩，買賣雙方博弈加劇，未來(lái)一段時(shí)間北京二手房市場(chǎng)發(fā)展基調(diào)仍將以穩(wěn)為主。
買賣雙方博弈加劇，購(gòu)房者趨于觀望
李楠（化名）畢業(yè)后一直在北京工作，有了一些積蓄，想在單位附近的洋橋北里買一套房子自己住，預(yù)算400萬(wàn)元左右。今年4月中旬，他看中了一套掛牌價(jià)420萬(wàn)元的73平方米小三居。雖然對(duì)這套房子整體都比較滿意，但房子所在樓層沒(méi)有電梯，讓他有些顧慮，又超出了預(yù)算，就約業(yè)主見(jiàn)面溝通以協(xié)商價(jià)格。通過(guò)多輪交流，雙方差價(jià)僅有1萬(wàn)元，但都僵持著不愿意再讓步，最終未能成交。
這是北京鏈家豐臺(tái)區(qū)洋橋北里社區(qū)店商圈經(jīng)理張科近期遇到的一個(gè)購(gòu)房案例。在他看來(lái)，今年第一季度，購(gòu)房者受市場(chǎng)升溫較快影響，可能會(huì)出現(xiàn)著急買房的情況。但時(shí)至4月，市場(chǎng)回歸平穩(wěn)、波動(dòng)較小，且可售房源充足，客戶選擇余地大，相較前兩個(gè)月更加理性。與此同時(shí)，大部分業(yè)主能較快接受市場(chǎng)變化。相較而言，新登記售房的業(yè)主心理預(yù)期會(huì)高一些，買賣雙方心理博弈加劇。
“現(xiàn)在約客戶出來(lái)看房的難度，比3月大了不少，這也導(dǎo)致成交周期拉長(zhǎng)，成交量較2、3月份有一定降幅。今年第一季度，平均成交周期在1個(gè)月左右，最快的一單半個(gè)月就成交了，但現(xiàn)在基本上是3-6個(gè)月的成交周期，成交節(jié)奏明顯放緩。”張科如是說(shuō)。
實(shí)際上，這并非個(gè)例，在采訪中，不少經(jīng)紀(jì)人表示，4月份購(gòu)房者的心態(tài)在悄然發(fā)生變化，看到各方面中意的房源才會(huì)選擇簽約，較為理性。
隋曉東為北京中原萬(wàn)柳區(qū)域蜂鳥(niǎo)家園門店的店長(zhǎng)，在他印象里，目前的購(gòu)房者都較為理性，“比如今年家有小孩需要入學(xué)報(bào)名的購(gòu)房者，5月5日就需要用房本登記入學(xué)了，但到了4月中旬，他們還在篩選房源，全程沒(méi)有感覺(jué)到他們著急，不同于往年，這也從側(cè)面反映出購(gòu)房人對(duì)于樓市沒(méi)有漲價(jià)的預(yù)期和擔(dān)心，用得著就買，用不著也不會(huì)去關(guān)注。”
北京中原萬(wàn)柳區(qū)域萬(wàn)泉新新門店的店長(zhǎng)安潞潞也表示，現(xiàn)在不著急用房的客戶選擇了觀望，而業(yè)主方面，由于之前市場(chǎng)成交量較大的原因，也不愿意降價(jià)，因此導(dǎo)致了目前市場(chǎng)出現(xiàn)了一些博弈的情況。
有類似感受的還有陳貴勛。他是北京中原五棵松區(qū)域紫金長(zhǎng)安門店的店長(zhǎng)，在4月門店成交的二手房買賣中，有一單令其印象深刻：購(gòu)房者之前觀望了近兩年，其間通過(guò)經(jīng)紀(jì)人看了幾十套房子，其中有幾套房子都進(jìn)入了買賣雙方的談判階段，但最終都因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有簽約，4月份，門店經(jīng)紀(jì)人幫他找到了一套戶型、樓層都滿意的房子，才最終選擇簽約。
帶看節(jié)奏放緩，市場(chǎng)熱度有所回落
在市場(chǎng)觀望氛圍帶動(dòng)下，不少經(jīng)紀(jì)人反饋，片區(qū)內(nèi)的成交量有所下降。據(jù)麥田房產(chǎn)世紀(jì)城東區(qū)的區(qū)域經(jīng)理譚月琴介紹，由于4月份購(gòu)房者不追漲，交易量銳減，部分高價(jià)房源有價(jià)無(wú)市，因此，一部分業(yè)主又開(kāi)始將價(jià)格回調(diào)，慢慢降至合理價(jià)位后陸續(xù)出現(xiàn)成交。因此，整體來(lái)看，4月份交易量減半，庫(kù)存量增大、去化變慢，與此同時(shí)，購(gòu)房者“下定”速度慢，觀望情緒較濃。
大紅門商圈方面，二手房成交量也下降明顯。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)珠江駿景東店商圈經(jīng)理江泉水分析稱，2-4月份，買賣雙方的博弈此消彼長(zhǎng)。3月份主流成交戶型的賣方明顯“硬氣”，部分買方出現(xiàn)追漲趨勢(shì)。到了4月份，又漸漸“五五開(kāi)”，再逐步轉(zhuǎn)為業(yè)主弱勢(shì)。價(jià)格方面，春節(jié)后受成交量猛增以及部分區(qū)域價(jià)格上行的影響，北京整體掛牌量也升至高位，這也在一定程度上決定了價(jià)格適度回落的必然性。
新宮商圈也不例外。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)南庭新苑店的店長(zhǎng)張超群介紹，3月份經(jīng)紀(jì)人帶看幾乎忙不過(guò)來(lái)，復(fù)看也比較多，能明顯感覺(jué)出客戶的購(gòu)買意向比較高，成交量較大、周期短；而4月份則沒(méi)有那么緊張，節(jié)奏慢了下來(lái)，“部分置換買家沒(méi)有找到合適的房源，導(dǎo)致其要出售的房子也不能簽約，怕有太大波動(dòng)，影響下一步計(jì)劃，這可能與3月份成交房源較多有關(guān)，一些合適的房源沒(méi)有來(lái)得及下手就沒(méi)有了。”
魯谷遠(yuǎn)洋山水片區(qū)的熱度也有所下降。據(jù)麥田房產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水區(qū)的區(qū)域經(jīng)理連傳豹介紹，4月份區(qū)域二手房市場(chǎng)成交速度有所減緩，帶看量也如此。此外，購(gòu)房者看房時(shí)間以及做決定周期都有所拉長(zhǎng)，對(duì)價(jià)格預(yù)期則有所降低。
值得一提的是，今年受政策推動(dòng)影響，不少片區(qū)的改善型換房客群較多，甚至達(dá)到了區(qū)域市場(chǎng)的歷史新高，由此導(dǎo)致改善型戶型較受購(gòu)房者青睞。比如在大紅門商圈，據(jù)江泉水介紹，一位購(gòu)房者一直關(guān)注著珠江駿景的大三居，因?yàn)橛卸ⅲ胰艘草^多，所以比較傾向于176平方米的大平層，不過(guò)，由于其原來(lái)房子出售速度較慢，錯(cuò)過(guò)了兩套同戶型心儀的房子，最終她還是選擇加價(jià)50萬(wàn)元，購(gòu)買了一套新登記的三居室，“而同小區(qū)的另一套一居室卻兩次降價(jià)，都低于去年價(jià)格了，賣方較為著急，好在最終成功賣出去了，真可謂冰火兩重天。”
4月北京二手住宅網(wǎng)簽13928套
經(jīng)歷了2、3月份的成交快速上漲之后，4月份北京二手房市場(chǎng)回歸理性。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，較3月份的22192套下降明顯，與去年同期基本持平。4月上半月市場(chǎng)回落態(tài)勢(shì)延續(xù)，到下半月基本回歸至常態(tài)水平，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段。
在市場(chǎng)熱度下降的同時(shí)，各方預(yù)期也較前期有所回落。隨著春節(jié)后市場(chǎng)逐步出清，需求端的觀望情緒也開(kāi)始滋生。對(duì)此，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)指出，這背后的原因主要有兩方面，一是買賣雙方預(yù)期差距拉大，共識(shí)難以達(dá)成；二是前端需求減少引發(fā)置換鏈條穩(wěn)定性下降，進(jìn)而導(dǎo)致部分改善型需求入市策略趨于保守。綜合來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)已基本回歸常態(tài)。
麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，4月份北京二手房成交量下滑，一是因?yàn)椤靶￡?yáng)春”過(guò)后，需求正常回落，二是今年“小陽(yáng)春”前期積壓購(gòu)房需求較多，成交量創(chuàng)下近年新高，使得4月份成交量回調(diào)比較明顯。
價(jià)格方面，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，4月份北京主要城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，全市成交均價(jià)波動(dòng)主要受結(jié)構(gòu)性因素影響。從成交結(jié)構(gòu)上看，隨著相關(guān)需求的陸續(xù)釋放，中心城區(qū)成交占比在3月份基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下降。
從二手房掛牌均價(jià)來(lái)看，據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月份北京二手房掛牌均價(jià)維持平穩(wěn)，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期整體比較穩(wěn)定；但另一方面，4月份二手房議價(jià)空間和3月份相比擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于一些著急成交的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在4月份愿意用更多的價(jià)格讓步來(lái)?yè)Q取成交。此外，由于成交放緩，雖然新增掛牌房源量有所減少，但4月份總體二手房掛牌房源量仍繼續(xù)增加，比3月份增加4.5%。
展望：預(yù)計(jì)5月二手房市場(chǎng)維持平穩(wěn)
值得一提的是，政策方面，北京3月底啟動(dòng)了存量住房交易“帶押過(guò)戶”等。不過(guò)，從實(shí)際效果來(lái)看，這些政策暫時(shí)對(duì)買賣雙方?jīng)]有明顯影響。
在此背景下，展望接下來(lái)的市場(chǎng)，江泉水分析稱，預(yù)計(jì)5月份市場(chǎng)會(huì)略好于4月份。經(jīng)過(guò)4月份市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折，預(yù)計(jì)有一些想出售房子的業(yè)主，會(huì)更加務(wù)實(shí)、理性，成交量也可能緩慢恢復(fù)。
譚月琴也表示，經(jīng)歷一個(gè)月的博弈，隨著業(yè)主價(jià)格預(yù)期的合理回落，預(yù)計(jì)5月份成交量會(huì)有所提高，價(jià)格方面依然會(huì)比較平穩(wěn)，但會(huì)越來(lái)越體現(xiàn)“一房一價(jià)”，同片區(qū)同小區(qū)的房子，價(jià)格也會(huì)有較大差距，購(gòu)房者依然不會(huì)追漲，但遇到品質(zhì)符合自己要求、價(jià)格又合理的房子，也會(huì)迅速入手。
對(duì)于5月份的市場(chǎng)行情，也有不少經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)，市場(chǎng)較4月份不會(huì)有太大改善，依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
麥田房產(chǎn)分析，進(jìn)入4月份以后，購(gòu)房者心態(tài)更加平穩(wěn)，隨著掛牌量的持續(xù)增加，業(yè)主需要合理定價(jià)才能加快成交，但整體來(lái)看，在政策維持穩(wěn)定的前提下，預(yù)計(jì)5月份北京二手房市場(chǎng)將維持平穩(wěn)發(fā)展。冷會(huì)也指出，由于成交節(jié)奏放緩，買賣雙方博弈加劇，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)發(fā)展基調(diào)仍將以穩(wěn)為主。
（文章來(lái)源：新京報(bào)）