美國樓市危機四伏。

重倉美國樓市的黑石集團突然遭遇風波。據彭博社報道，由于投資者的資金贖回激增，黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元(約合人民幣8800億元)房地產投資信托基金的資金贖回。有分析人士指出，房地產作為底層資產的特點主要是，流動性差，一旦面臨贖回，即使規模不大也會引發贖回限制，很容易引發流動性的擠兌。

黑石房地產投資信托基金遭遇“贖回潮”的同時，美國房地產市場的泡沫正變得愈發危險。近日，越來越多的華爾街機構發出警告，美國的房地產泡沫正在破裂。其中，摩根士丹利認為，美國房價調整才剛剛開始，到2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。

(資料圖片僅供參考)

當前，美國面臨的“三重疫情”愈發嚴峻。美國疾控中心的最新報告估計，今年流感季迄今，至少有870萬人患病，7.8萬人住院，4500人死亡。目前美國44個州正處于呼吸系統疾病高水平，美國衛生與公眾服務部部長貝塞拉表示，拜登政府“隨時準備在資源、物資和人員方面繼續支持醫療系統”。

8800億基金遭遇“贖回潮”

一則新聞，突然將全球最大的私募股權基金——黑石集團推上風口浪尖。

近日，彭博社報道稱，由于投資者的贖回請求激增，黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元(約合人民幣8800億元)房地產投資信托基金(BREIT)的資金贖回。

根據黑石發送給客戶的信件顯示，今年10月，要求贖回資金的申請18億美元，已全部兌現；但11月以來集中贖回的資金太多，公司11月僅滿足了該基金43%的投資者贖回請求，共計13億美元；而12月僅有極少數的贖回請求能夠被滿足。

根據該基金的條款規定，投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動性房地產被拋售。黑石在通知中補充說，12月只允許投資者贖回該基金凈資產的0.3%。

需要指出的是，自2016年成立以來，房地產投資信托基金一直都是黑石集團的“拳頭產品”，累計吸引高達700億美元的股本，若考慮杠桿，該基金的總規模高達1250億美元。

有分析人士指出，僅18億的贖回，便迫使規模高達1250億的資金停止贖回。這體現出了房地產作為底層資產的特點，就是流動性差，一旦面臨贖回，即使規模不大也會引發贖回限制，但這看似保護性的條款，卻很容易引發流動性的擠兌。

按黑石致客戶信件，12月，該公司只有占凈資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金。

華爾街機構警告稱，黑石限制贖回的做法，可能會引發更多投資者的擔憂情緒，并在2023年繼續贖回，同時該基金未來的資金流入也可能會減少。

巴克萊分析師BenjaminBudish表示，對黑石房地產投資信托基金的資產凈值可能繼續下滑的擔憂，可能產生連帶效應，導致未來新資金流入大幅減少。該分析師已將黑石集團評級從“增持”下調至“持股觀望”。

2022年以來，黑石房地產投資信托基金仍取得了正向回報率，達9.3%。相比之下，大部分的房地產投資信托基金市場今年的表現則略顯慘淡，Vangard房地產ETF年內回報率為-13%。

需要指出的是，作為一種非交易型房地產投資信托基金，黑石房地產投資信托基金不在交易所交易，其發行和贖回定價主要根據黑石每月發布的資產凈值數據進行。

該基金有78%的資產投入出租房產和工業地產，在區域分布上，超過70%位于美國的西部和南部。

據黑石官網介紹，截至目前，黑石管理的資產總規模高達9510億美元，包含房地產、私募股權基金、對沖基金和信貸保險等四大業務板塊。其中，房地產業務占比較高，管理的房地產投資組合規模價值5650億美元。

危險的房地產泡沫

黑石房地產投資信托基金遭遇“贖回潮”的同時，美國房地產市場的泡沫正變得愈發危險。

近日，越來越多的華爾街機構發出警告，美國的房地產泡沫正在破裂。其中，畢馬威(KPMG)首席經濟學家Diane Swonk預測，2023年美國的房價或將下跌15%；摩根士丹利認為，美國房價調整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價指數將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。

與此同時，美國大部分房地產投資信托基金的一致共識是，美國房地產交易市場正在大幅放緩。越來越多的投資者認為，目前房價還未跌到位，房地產投資信托基金和房地產行業將面臨進一步下跌。

而在此之前，美國的房價可謂非常瘋狂，據標普CoreLogic Case-Shiller全國房屋價格指數顯示，在2020年3月至2022年6月期間，美國房價驚人地上漲了42%。

2022年以來，美聯儲的加息節奏愈發瘋狂，導致美國30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%，為2002年以來的首次突破7%，這嚴重影響了購房者的需求。

據抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示，抵押貸款購買申請同比下降了41%。實際上，現在的購房申請數量比2008年金融危機時還少。

需求暴跌之下，全美范圍內的房價已經出現了量價齊跌的局面。據美國公布的最新房價數據顯示，20城房價在9月環比下跌1.2%，為連續第三個月下跌。

另外，據全美地產經紀商協會(NAR)公布的數據顯示，美國10月成屋銷售總數年化錄得443萬戶，創2011年12月以來的新低，環比下降5.9%，為連續9個月下滑，創有史以來最長連跌紀錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機時期。

美國房產交易快速放緩和房價持續下跌，或將使黑石集團的房地產投資業務處于一個艱難的處境。

“三重疫情”沖擊美國

“三重疫情”的沖擊下，美國的醫療衛生系統正面臨巨大考驗。

當前，美國正在暴發一系列呼吸道疾病疫情，包括呼吸道合胞病毒、新冠病毒、流感病毒等，使得2022年冬季流感的形勢正在惡化。

當地時間12月2日，美國疾病控制與預防中心(CDC)發布的報告顯示，上周(截至11月26日當周)美國有近2萬人因流感入院，幾乎是前一周的兩倍。

CDC估計，今年流感季迄今，至少有870萬人患病，7.8萬人住院，4500人死亡。

另外，CDC的最新報告還顯示，目前美國44個州正處于呼吸系統疾病高水平。

其中包括，領地和華盛頓特區在內的美國31個司法管轄區的呼吸道疾病水平達到“非常高”，而16個司法管轄區處于“高”水平。另外，加利福尼亞州、得克薩斯州和弗吉尼亞州在內的11個州呼吸系統疾病的水平最高。

目前，只有新罕布什爾州、佛蒙特州、密歇根州和阿拉斯加州的呼吸系統疾病最低或較低，西弗吉尼亞州和夏威夷處于中等水平。

CDC數據顯示，本次流感季因呼吸道疾病來門診就診的人數比例明顯超過了至少自2017-2018年以來的任何其他流感季。

最近幾周，美國新冠肺炎確診病例數基本保持穩定，但醫療衛生專家警告稱，隨著新冠疫情持續存在、流感病例上升和呼吸道合胞病毒(RSV)病例激增，美國正在面臨“三重疫情”。

其中，RSV是一種常見的、通常較溫和的病毒，大多數兒童在2 歲前就感染過這種病毒。美國CDC監測顯示，多個地區RSV檢測和RSV相關急診科就診和住院人數有所增加，部分地區接近季節性高峰水平。

衛生專家警告稱，美國本次流感季可能會比正常情況下更嚴重，因為今年冬天將是許多人恢復正?；顒拥牡谝粋€冬天。在新冠病毒大流行期間，由于人們遵守衛生規定，佩戴口罩并與他人保持距離，流感發病率處于歷史低位。

當地時間12月2日，美國衛生與公眾服務部部長貝塞拉警告稱，流感和其他呼吸道病毒正在給美國的醫療系統帶來越來越大的壓力，拜登政府“隨時準備在資源、物資和人員方面繼續支持醫療系統”。

（文章來源：券商中國）