一、房地產市場現狀
(資料圖片)
房屋銷售面積與銷售額雙雙走弱，房企拿地意愿不高。截至10月31日，2022年商品房銷售面積為111179萬平方米，同比下降22.3%，銷售額為108832億元，同比下降26.1%。二者同為今年以來連續第10個月的負增長。2022年以來商品房銷售面積同比呈現負增長，直至5月份均呈走擴之勢，表明市場對地產依舊信心不足。5月以來，政府出臺多項房地產調控政策，主要對信貸方面做出相應的調整，對房地產有一定的托舉作用，但并未能扭轉負增長之勢，商品銷售數據在低位震蕩。進入10月份，傳統“金九銀十”未現，與往年同期相比均處于較低水平。
土地購置面積達近15年最低水平。2022年1-10月土地購置面積累計值達7432萬平方米，該值顯著低于近年平均水平，相較于去年同比較少53%。受房地產銷售數據影響，本輪房企拿地意愿走弱自2021年年初開始，2021年3月土地購置面積增速走弱，并于5月份開始進入負增長階段。2022年年初，同比增速快速走弱。盡管多項調控政策齊發刺激地產，但受銷售數據拖累，對房企拿地熱情的刺激收效甚微。
新開工面積與施工面積走勢低迷。伴隨銷售數據的不容樂觀，2022年1-10月新開工面積103722萬平方米，同比下降37.8%，顯著低于往年新開工水平。施工面積為888894萬平方米，自5月以來呈負增長，10月同比下降5.7%。新開工面積與施工面積雙雙大幅下滑，且無企穩跡象，進一步驗證市場及房企對房地產信心不足。
“保交樓”有所成效，購房者信心提振。2022年7月份以來自上而下的“保交樓”政策全面推行，各地紛紛出臺相關文件，8月房地產交付有明顯改善。8月份累計竣工面積達36861萬平方米，同比降幅較七月收窄，8月份竣工面積當月值達4833萬平方米，環比增加43%。從竣工面積與新開工面積剪刀差中可以看出，7月以來，剪刀差明顯上行，2022年10月累計竣工面積達46565萬平方米，累計同比下降18.7%，8月份以來降幅有所收窄。從往年來看，竣工面積前三季度波動較小，而在四季度會出現增長態勢，在此時強化“保交樓”政策，是對這一態勢的加強。
房地產資金緊張拖累開發投資。2022年以來，房地產開發投資累計值連續7個月同比減少，2022年10月累計開發投資為113945億元，同比下降8.8%，即開發投資連續7個月低于去年同期水平，說明房地產開發資金處于緊張狀態。觀察開發資金來源發現，自2021年4月以來，開發資金來源累計同比快速走低，2022年10月開發資金來源同比下降24.7%，這正是制約房地產開發投資的重要原因。
“多管齊下”，房地產資金壓力小幅緩解。從資金來源看，國內貸款占比約10%-20%，自籌資金占比約25%-40%，其他資金占比約45%-60%。而國內貸款受調控政策、房地產企業信用下降影響，銀行貸款發放非常謹慎。受企業家信心影響，自籌資金來源快速下降。居民購房信心大幅下降，房屋價格同比增速下滑影響其他資金來源大幅下降。但可以看出，“保交樓”政策出臺后，8-10月開發資金來源同比有回升態勢，2022年10月國內貸款、其他資金同比降幅分別為26.60%、29.85%，均較7月份有所收窄。
綜上所述，在政府“第二支箭”發力之前，房地產市場依舊處于下行階段，購房者信心不足引致需求數據惡化，商品房銷售低迷，房企投資、拿地、開工、施工均受影響。目前房企資金依舊緊張，但“保交樓”政策的推行，一定程度緩解了資金壓力，提振了市場信心。
二、房地產紓困政策短中期支撐鋁需求，
長期依舊不容樂觀
自2022年5月以來，政府出臺多項房地產紓困政策。2022年7月推出“保交樓”政策，以提振市場信心，而后多地紛紛響應。11月再次加碼，12日提出“十六條”，14日再次強化。房地產多項政策并舉將如何影響用鋁需求呢？
房地產開發流程通常為“投資-拿地-開工-施工-竣工”，而鋁需求主要集中在竣工階段。短期來看，影響用鋁量的主要是“施工-竣工”環節，可將“施工”類比于蓄水池，而竣工則是放水口。目前竣工面積累計值達40878.97萬平方米，較去年同期同比下降19.9%，整體處于較低水平，即目前竣工端用鋁需求不振。再看施工端，2022年10月施工面積累計為888,894.00萬平方米，自5月以來呈負增長，10月同比下降5.7%，相較于竣工端，施工端數據降速較為溫和，且就絕對值而言仍處于高位。因此，存量的開工面積短期內對竣工面積有一定的支撐作用。
2022年7月出臺“保交樓”政策，而后多次加碼，主要目的為“保竣工”，疏通“施工-竣工”環節，提振房地產竣工率。正常的地產建筑周期從施工到竣工的時間一般約為2-3年，而在當前高周轉及新建造工藝更新迭代下，周期可控制在2年左右。而“保交樓政策”主要針對的是不能按期交房及停工爛尾的工程，一般完工周期在1年以內。考慮到保交樓政策在今年3季度開始大力推進。預計在施工面積高基數下，疊加政策推進下，房地產竣工面積增速有望持續改善。我們預估2023年下半年至2024年上半年，竣工端鋁需求將有所提振。
長期來看，房地產用鋁需求仍然面臨下滑。長期影響用鋁量的主要是“投資-拿地-開工”環節。受開發資金制約，房地產土地購置與新開工面積大幅降低。從新開工面積與土地購置面積差可以看出，長期房地產土地儲備不足。隨著儲備土地的消耗及購置面積的不足，新開工環節將繼續下降。如上文將施工類比于蓄水池，新開工面積則是注水口，長期新開工面積難以改變低迷之勢，“投資-拿地-新開工”對竣工支撐不足，長期房地產鋁需求依舊不容樂觀，主要受增量部分拿地面積大幅下滑制約。
不過地產“十六條”的刺激力度空前，多項紓困政策并舉。支持穩定建筑企業信貸投放，開發貸款和信托貸款等存量融資合理展期，解決企業授信問題。加大住房租賃金融支持力度，則拓寬相關市場多元化融資渠道。以前其他的系列政策對穩定地產市場信心有積極作用。后續的銀行保函置換預售監管資金政策則進一步增加了企業的資金來源，后期隨著房地產開發資金來源持續改善，則將會傳導影響房企拿地，對新開工面積形成托舉，目前下跌的趨勢可能會得到一定緩解。
（文章來源：中信建投期貨）