來源：中新經(jīng)緯
(資料圖)
準(zhǔn)備在北京買房的郭鵬（化名）有點郁悶，他春節(jié)前看中一套并不算優(yōu)質(zhì)的房源，當(dāng)他思索再三準(zhǔn)備入手時，業(yè)主卻不賣了，因為業(yè)主覺得市場正在好轉(zhuǎn)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴他，現(xiàn)在看房的人正在增多。
春節(jié)過后，北京、上海、深圳、南京、武漢等多地都傳出房地產(chǎn)市場回暖的消息，樓市似乎在一夜間就由冷轉(zhuǎn)熱。市場的急劇變化，讓很多從業(yè)者都有些措手不及，北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對中新經(jīng)緯說：“回暖速度太快，我們也覺得有些突然。”
中新經(jīng)緯采訪發(fā)現(xiàn)，春節(jié)假期后，北京二手房帶看量的增長比較明顯，在這一先導(dǎo)指標(biāo)的帶動下，2月1日-15日，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比1月同期增幅超30%。目前看，房價依然比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市已進(jìn)入“小陽春”狀態(tài)，但能否持續(xù)則要看購房政策是否會變化。
有業(yè)主反悔、加價
春節(jié)后，陸萍（化名）開始集中看房，感受到了北京市場逐漸變熱的過程。2月12日上午，北京下起小雨，但當(dāng)她趕到石景山區(qū)一個剛開始蓄客的改善型樓盤時，售樓部已經(jīng)有不少看房的人。她對中新經(jīng)緯說：“雖然沒有坐滿，人還是比較多。”
陸萍稱，當(dāng)天，該樓盤的置業(yè)顧問都有些忙不過來，要在售樓處等一會兒才有人接待與講解。而且，即便是正在接待顧客，置業(yè)顧問的手機(jī)也會時不時響一下，接聽其他顧客的電話咨詢。接待她的置業(yè)顧問說，11日當(dāng)天，該樓盤的排卡量就有100多位。
“這個樓盤的置業(yè)顧問比較自信，不太擔(dān)心客源不足，樓盤也沒有什么折扣或優(yōu)惠活動。置業(yè)顧問介紹，如果排卡客戶超過房源量，還要搖號。”陸萍稱，該樓盤的均價達(dá)到7.5萬元/平方米，最小戶型是113平方米，單價和總價都不低。不過，并非所有樓盤都火熱，她看的另一個樓盤是由同一個開發(fā)商開發(fā)，雖然已經(jīng)開盤半年，目前還是有不少房源可供選擇。
▲北京一住宅小區(qū)。來源：中新經(jīng)緯薛宇飛攝
除了新房，陸萍也看了不少二手房。她從經(jīng)紀(jì)人口中得知，春節(jié)假期后，他們的帶看量增加不少，成交量也有一定增長。目前，陸萍看了大概30套二手房，其中有10套她比較中意，也是她認(rèn)為比較優(yōu)質(zhì)的房源。她發(fā)現(xiàn)，這10套房源中，已經(jīng)有兩三套在近幾天成交，“我的感受是，交易速度加快了。”
優(yōu)質(zhì)房源交易速度加快的情況，李敬（化名）也感受到了。在某房產(chǎn)交易平臺，李敬關(guān)注了100多套北京的二手房，這些房子中有很多都是被該平臺列入所在片區(qū)“撿漏榜”“熱搜房源榜”“成交小區(qū)榜”，在一定意義上說，屬于價格合適、關(guān)注度高的好房源。
他發(fā)現(xiàn)，關(guān)注的二手房源中，有幾套已經(jīng)在近期集中“停售”。根據(jù)該平臺的規(guī)則，“停售”的原因有兩種，一種是被賣出，一種是業(yè)主不再出售，而且，前者的可能性更大。李敬對中新經(jīng)緯說：“我關(guān)注的房源中，斷斷續(xù)續(xù)都會有一些被標(biāo)注為‘停售’，而這種情況在近段時間變得越來越頻繁。”
郭鵬已經(jīng)看了兩年的房子，從環(huán)北京地區(qū)的燕郊、固安，到北京的石景山、豐臺、海淀，至今沒有定下來。2022年年底，他看中豐臺區(qū)泥洼地鐵站的一套二居室，這套房源優(yōu)缺點都比較明顯，優(yōu)點在于總價低、帶電梯、位置較好，缺點是頂層、西戶型、小區(qū)老舊。年前，他與業(yè)主談過一次價格，沒有成功。
經(jīng)過2023年春節(jié)假期的考慮，他決定購買這套不算優(yōu)質(zhì)的房子。但是，當(dāng)他再找到經(jīng)紀(jì)人詢問這套房源時卻被告知，業(yè)主已經(jīng)不打算出售，原因是他覺得北京房價正在走強(qiáng)。
今年2月5日，朝陽區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人向郭鵬推薦了弘善家園一套420萬元二手房。沒想到的是，因為采光、裝修好，這個“兩年不出一套”的房子被購房人搶購。2月8日，經(jīng)紀(jì)人告訴他，該房源最終加價11萬元，以431萬元成交了。
“回暖太突然”
對于北京樓市的變化，中新經(jīng)緯于近日進(jìn)行了走訪。
房山區(qū)，是北京房價相對較低、距離主城區(qū)較近的區(qū)域，但由于多種原因，外界對該區(qū)的房價并不是很看好，因此，該區(qū)近幾年的市場相對冷淡。即便是這樣，專注于房山區(qū)房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人宋娟娟（化名），也察覺到近期的市場動態(tài)。
宋娟娟說：“我們之前也估計，這么多利好樓市的政策落地后，北京市場會回暖，但沒想到的是，剛過完春節(jié)，咨詢的客戶明顯增多。回暖速度太快，我們也覺得有些突然。”她稱，目前只是帶看量起來了，價格沒有什么變化。
▲北京朝陽區(qū)住宅。來源：中新經(jīng)緯薛宇飛攝
中新經(jīng)緯還走訪了朝陽區(qū)十里堡區(qū)域，該區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人白天明（化名）稱，由于當(dāng)天是工作日，看房的客戶不算多，但在晚上6點他還要接待一位顧客，“現(xiàn)在一些客戶都是下了班之后看房。”
白天明稱，春節(jié)后的兩個周末，他們都忙不過來，門店里一個閑著的經(jīng)紀(jì)人都沒有，都要出去帶客戶看房。他說：“我們公司要求每個經(jīng)紀(jì)人每月帶看量不低于8組客戶，而截止到2月16日，我已經(jīng)接待了17組。我也沒想到帶看量會增加得這么快。”
我愛我家研究院向中新經(jīng)緯提供的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我愛我家北京區(qū)域二手住宅買賣帶看量環(huán)比節(jié)前20天（2023年1月1日-1月20日）增長超八成，同比去年節(jié)后20天（2022年2月7日-2月26日）增長超一成，節(jié)后帶看需求較節(jié)前回升速度較快。
白天明所在公司是北京最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在上周日（2月12日），一天就成交了652套二手房，加上上周六（2月11日）的成交，兩天合計超過1100套。要知道，北京2022全年二手房共成交約14.24萬套，日均不足400套。
我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我愛我家北京區(qū)域二手住宅交易量環(huán)比節(jié)前20天（2023年1月1日-1月20日）增長超一成，同比去年節(jié)后20天（2022年2月7日-2月26日）增長超三成。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，目前北京房地產(chǎn)市場并未出臺刺激政策，本輪市場回暖多是因為學(xué)區(qū)房交易驅(qū)動，家長要趕在入學(xué)前辦理好房源過戶，因此需要提前購房，推動了換房需求，進(jìn)而讓整個市場的交易活躍。
據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2月1日-15日，北京二手房共計網(wǎng)簽6779套，環(huán)比1月同期的5152套增加了約31.58%。張大偉稱，北京是一個以二手房交易為主的市場，二手房月網(wǎng)簽1.2萬套是樓市“枯榮線”，月網(wǎng)簽高于1.2萬套，市場會保持平穩(wěn)，高于1.5萬套的話，價格可能會走強(qiáng)；月網(wǎng)簽低于1.2萬套，市場會比較低迷，更低的話，價格則會下調(diào)。
價格依舊平穩(wěn)
上述受訪的購房人、經(jīng)紀(jì)人均表示，雖然北京帶看量、成交量有所增加，但價格沒有變化。
看了一些新房、二手房后，陸萍覺得，房價暫時沒有上漲，整體比較穩(wěn)定。對于買賣雙方的議價空間，她認(rèn)為，現(xiàn)在有關(guān)北京樓市回暖的消息比較多，業(yè)主們的底氣可能更足了，談價空間變小。陸萍并不著急馬上入手，她要繼續(xù)看更多區(qū)域的房源，對北京市場有了整體了解再買入。
白天明說：“去年市場最冷淡的時候，每月二手房成交量只有八九千套，客戶談價空間比較大，350萬元的房子，談下來10萬元甚至更多也是有可能的。現(xiàn)在就沒有那么大，可能就5萬元左右。”
白天明判斷，在帶看量增加的刺激下，北京市場進(jìn)入到了“量增價穩(wěn)”的狀態(tài)，如果交易量能一直維持較高的水平，漲價也是有可能的。“當(dāng)然，價格的變化，要看未來一段時間的市場熱度。”我愛我家研究院分析，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好，春節(jié)假期后北京二手住宅市場正在逐漸復(fù)蘇，回暖速度有所加快。市場回溫較快的同時，二手住宅交易價格十分平穩(wěn)。
2022年以來，全國有相當(dāng)多的城市都出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的舉措，取消或放寬限購、限貸的政策也是層出不窮。到目前為止，北京成為少數(shù)沒有在購房政策上出臺過大刺激政策的城市之一。
不過，在今年1月，北京市政府印發(fā)了《2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單》，在232條提到，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。該表述引發(fā)外界關(guān)注。到2月，北京市場就傳出消息，房山區(qū)要放寬樓市調(diào)控舉措，實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。2月17日，房山區(qū)房屋交易中心對媒體表示，消息不屬實，目前沒有落實該政策，不要聽信市場機(jī)構(gòu)過度解讀。
宋娟娟早就聽到了這則傳言，她也真假難辨。她認(rèn)為，一些要購買二套房的客戶對放松調(diào)控政策比較期待，若能落地，他們的首付比例就會明顯降低，對市場也會產(chǎn)生很大的刺激作用。
對于北京要放寬樓市調(diào)控政策的消息，白天明認(rèn)為，這不一定是好事。“北京并不缺購房需求，如果放寬二套房購房政策，房價可能就要上漲了。個人認(rèn)為，調(diào)控政策不能大幅松動。”
張大偉稱，從當(dāng)前成交情況看，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入“小陽春”狀態(tài)，預(yù)計2月份二手房網(wǎng)簽量能達(dá)到1.5萬套，到3月份可能還會進(jìn)一步增加。至于之后能否繼續(xù)持續(xù)，則要看政策的優(yōu)化程度，如果二套房政策出現(xiàn)調(diào)整，市場可能會持續(xù)升溫，反之則轉(zhuǎn)為平淡。“為了不過于刺激市場，北京二套房政策應(yīng)該不會大幅度松動，存在一定程度的調(diào)整空間。”