“去年12月初申請(qǐng)還房貸，結(jié)果被銀行告知不能線上申請(qǐng)，只能去線下網(wǎng)點(diǎn)辦理，也沒有告知明確扣款時(shí)間，只說要等待3到4個(gè)月，沒想到提前還錢都這么難了！”某國(guó)有大行重慶支行辦理還貸手續(xù)的網(wǎng)友表示。
自2022年以來，央行三次下調(diào)LPR五年期及以上利率累計(jì)35bps，個(gè)人住房貸款利率出現(xiàn)罕見的快速下降，曾經(jīng)貸款利率多在5%至6%“高位站崗”的購房者們坐不住了。
對(duì)于此次還貸的熱潮，市場(chǎng)普遍認(rèn)為是受到貸款利率的持續(xù)走低影響，且理財(cái)利率普遍跑不贏房貸利率，在對(duì)未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心較弱的背景下，擁有現(xiàn)金流的客戶選擇主動(dòng)降低杠桿。
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IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在預(yù)期下行、資產(chǎn)荒、消費(fèi)趨向保守、儲(chǔ)蓄率走高的情況下，購房者大量提前還貸是出于節(jié)省利息、降低機(jī)會(huì)成本的理性選擇。
還貸遇阻
臨近春節(jié)，不少購房者遇到了提前還貸受阻的現(xiàn)象，有購房者表示，之前申請(qǐng)貸款的銀行最近不僅關(guān)閉了線上申請(qǐng)通道，要求需要提前一個(gè)月預(yù)約，預(yù)約之后還需要再排隊(duì)，前前后后快則1個(gè)月，慢則2到4個(gè)月不等。
“目前我行不能手機(jī)銀行申請(qǐng)只能來網(wǎng)點(diǎn)，填表申請(qǐng)完排隊(duì)，至少要一個(gè)月以上，具體時(shí)間不好說。”上海某國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
也有部分銀行對(duì)起還金額和還款次數(shù)進(jìn)行了限制。“目前排隊(duì)人數(shù)比較多，我行要求起還金額至少在3萬元以上，并且一年最多可以申請(qǐng)2次。”上述個(gè)貸經(jīng)理補(bǔ)充道。這樣的情況不在少數(shù)，上海某股份制大行內(nèi)部人員透露“目前我行的房貸提前還款的起還額度上調(diào)至5萬元。”
“某國(guó)有大行想要提前償還部分房貸也不行，銀行說沒有額度，去年還很順利，今年卻變成了預(yù)約制，銀行為了多賺利息真是 不擇手段。”有來自河北、重慶等地的購房者在社交媒體吐槽自己還貸受阻的遭遇。
《華夏時(shí)報(bào)》記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北上廣深四大一線城市的部分銀行的確出現(xiàn)還貸難，等待時(shí)間長(zhǎng)的現(xiàn)象，但總體來講，多數(shù)銀行自預(yù)約之后一個(gè)月內(nèi)可以完成扣款。
某股份制大行廣州某支行個(gè)貸中心人員透露，目前該行整個(gè)還貸手續(xù)流程都可以通過手機(jī)銀行完成，目前的還貸人數(shù)并不太多。
從北京地區(qū)來看，多數(shù)大型銀行手機(jī)銀行App和線下網(wǎng)點(diǎn)均可申請(qǐng)，線下申請(qǐng)流程更快更簡(jiǎn)潔，從預(yù)約、填表申請(qǐng)、等待銀行通知、完成扣款只需要2周左右的時(shí)間且多數(shù)不需要違約金。
交通銀行去年8月份發(fā)公告稱，提前還貸需收取1%的違約金，在網(wǎng)上引起了不小的爭(zhēng)議。據(jù)上述個(gè)貸經(jīng)理介紹，提前還房貸的違約金因人而異，一般是貸款金額的1%。通常還貸期限1年以上申請(qǐng)?zhí)崆斑€款無需繳納違約金，1年以內(nèi)需要支付6個(gè)月利息的違約金，但具體情況需要查詢客戶的貸款合同。對(duì)此，不少購房者表示，相比于違約金自己更關(guān)心什么時(shí)候可以還款，畢竟等待的時(shí)間越長(zhǎng)，積累的利息都比違約金多了。
提前還貸是最好的理財(cái)
提前還貸的熱潮還要追溯到2022年上半年，彼時(shí)資本市場(chǎng)波動(dòng)不斷，銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)大面積凈值回撤現(xiàn)象，大批購房者加入了提前還貸的大軍。
對(duì)于此次還貸的熱潮，市場(chǎng)上一種觀點(diǎn)認(rèn)為是貸款利率的持續(xù)走低，購房者不想承受更大的損失，因此要提前還貸。
1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（下稱“通知”），決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
按照“通知”要求，共有38個(gè)城市符合2022年9月至11月連降3個(gè)月的條件，其中，三線城市最多，有25城，二線城市有13城。具體來看，天津、武漢、大連、石家莊、哈爾濱、蘭州等16城兩次均符合條件，廈門、沈陽、太原、南寧、鄭州、長(zhǎng)春、福州等22城為本次新增城市。
自2022年9月階段性調(diào)整差別化住房信貸政策出臺(tái)后，部分符合條件的城市首套房貸利率降至“4%”以下。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。其中，首套、二套房貸款主流利率平均為4.09%和4.91%。同比分別回落155和100個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。
值得注意的是，截至2022年12月中旬，貝殼研究院檢測(cè)范圍內(nèi)已有19個(gè)城市首套房貸主流利率降至“3”開頭，其中二線城市6個(gè)，三四線城市13個(gè)，天津、武漢等地首套房貸利率已降至3.9%。從利率下降幅度來看，三四線城市同比下調(diào)幅度最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為164和107個(gè)基點(diǎn)。
當(dāng)然，享受到這一波利好的不僅有新房買家，對(duì)于存量房貸客戶來說，選擇“浮動(dòng)利率”的購房者在1月1日也迎來了貸款利率的重新定價(jià)日。但對(duì)于曾經(jīng)選擇“固定利率”的存量貸款客戶就不那么友好，隨著貸款利率的大幅下調(diào)，這部分群體有更大的動(dòng)力提前還貸。
提前還貸究竟可以省多少錢？以北京地區(qū)為例，假設(shè)固定利率5.2%，純商業(yè)貸款150萬元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經(jīng)接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元。每月還貸減少近2000元，節(jié)省利息總額約25.7萬元。
柏文喜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“在預(yù)期下行、投資機(jī)會(huì)缺乏而消費(fèi)也趨向保守、儲(chǔ)蓄率走高的情況下，購房者大量提前還貸也是出于節(jié)省利息支出和降低機(jī)會(huì)成本的理性選擇。”
高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、研究員曹磊持相同觀點(diǎn)，他指出：“隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行，客戶對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心較弱，導(dǎo)致居民投資意愿下降，降低負(fù)債杠桿的意愿上升。部分現(xiàn)金流還較為充裕的購房者，選擇將現(xiàn)金流用于歸還負(fù)債，為降低未來的風(fēng)險(xiǎn)沖擊做好準(zhǔn)備。”
市場(chǎng)另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，理財(cái)產(chǎn)品跑不贏利息，提前償還貸款就是最好的投資。
受內(nèi)外部多重因素影響，2022年理財(cái)收益波動(dòng)巨大遠(yuǎn)不及預(yù)期，債市動(dòng)蕩導(dǎo)致大面積理財(cái)?shù)苾糁担用翊罅口H回。此外，今年以來的資產(chǎn)荒現(xiàn)象，也讓懷揣著現(xiàn)金的投資者更加保守，房貸和投資理財(cái)收益倒掛，銀行無風(fēng)險(xiǎn)利率長(zhǎng)期走低的趨勢(shì)，都導(dǎo)致居民選擇提前還貸。
據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。隨著債市企穩(wěn)，銀行理財(cái)收益正在逐步回暖。
談及客戶提前還貸對(duì)銀行的影響，柏文喜指出，銀行本意是不希望出現(xiàn)大量的提前還貸的，“提前還貸會(huì)打亂銀行原有的資金計(jì)劃和影響資產(chǎn)端規(guī)模和利息收益，除此之外，也會(huì)對(duì)銀行的存貸比、流動(dòng)性以及資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)帶來直接的影響。”
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