實地探訪深圳白芒村：城中村“統租”簽約遇阻，業主簽約率僅12.5％
近日，深圳市白芒村的“統租事件”引發大量關注，而“搬家”已經成為當前白芒村內租戶之間不得不聊的話題。
“統租”，顧名思義，即統一租賃，而從官方的通知來看，更愿意將白芒村租戶此次的“搬遷”稱之為“綜合整治項目”實施之前的準備工作。也就是說，為了提升白芒村的居住品質，同時也為了籌集深圳市保障性租賃住房，南山區國資委直屬的深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱“深匯通”）號召白芒村業主將房屋統一租給深匯通，深匯通將房屋改造之后再對外出租，而其中一部分改造完成的房源會納入深圳市保障性租賃住房范圍內。
(資料圖片)
然而，居住在白芒村的常住人口上萬，統一租賃之后，原本龐大的租戶群體將去往何處?周邊村落房租上漲、村內學生的上學問題、租戶的搬遷成本、業主與統租公司的簽約拉鋸戰、改造后白芒村的租金是否上漲......這一系列涉及白芒村現有住戶的問題，急切等待一個答案。
值得注意的是，在“白芒村統租事件”的背后，其實是深圳市保障性租賃住房的籌集問題，十四五期間，深圳計劃建設籌集60萬套保障性租賃住房，而城中村改造成為保障性租賃住房籌集的重要方式，未來幾年，“統租”將涉及深圳更多的城中村，白芒村就像是第一個吃螃蟹的人，為后續的城中村改造“打樣”，而這也是“白芒村統租事件”備受關注的重要原因。
關于搬家的另一種聲音
白芒村位于深圳市南山區西麗街道，背靠陽臺山，是西麗片區較為偏僻的城中村。明末清初時期，張姓先祖帶領族人從廣東梅州南遷至此，村落周圍長滿白芒草，“白芒村”因此得名。隨著城市的發展變遷，現在的白芒村居住的大多是外來人口，村內房屋密集，多為5~10層左右的小高層，因為離繁忙的區域較遠，目前還沒通地鐵的白芒村房租較為便宜，單間租金在1000元/月左右，然而，最近關于“統租”的消息打破了這個城中村原本的平靜。
6月2日（周五）傍晚，記者走訪了白芒村。一進村，映入眼簾的即是幾張醒目的紅色橫幅，大多與“綜合整治”、“統租”有關。下班時分，白芒村依舊像往常一樣熱鬧，水果店、生鮮店、吃食店路邊的吃食小攤都在正常經營。從人群中走過，能大致聽清人們交談的話題大多都與“搬家”有關，就連食客也會忍不住問老板“什么時候搬家”。村口右邊即是白芒村綜合整治項目現場指揮部，門前的宣傳欄里張貼了關于綜合整治的相關文件，時常有人前來駐足。
在一部分人還在議論“搬家”話題的時候，記者看到，已經有租戶在搬家，“早搬晚搬都得搬，索性現在搬了?！卑峒业拇颐﹂g隙中，在白芒村生活了20多年的張阿姨對記者說到。
“今年年初的時候就有聽說可能要搬家，所以我都不敢囤太多貨?！痹诎酌⒋彘_了20年百貨商店的王英對記者表示，房東前兩天打電話說最遲7月底搬完，最后一個月不收房租。王英表示，自己經營的店鋪租金還算便宜，如果搬去其他地方，入場費不會少，自己目前也還沒確定新的店鋪位置。
當然，并不是百芒村的所有人都接到了搬家的通知。來深圳三個月，在白芒村剛開啟小吃生意的王峰對記者表示，自己在白芒村租了一個一室一廳空房，每個月房租1100元，他也還沒接到搬家的通知，不過指揮部的工作人員上門來詢問了他的意見，他表示生意剛開始有起色，不愿意搬家。
“我們不用搬，房東不想簽約，可能是租金補償還沒談攏?！痹诎酌⒋遒u牛肉粉的張鳴對記者表示，不用搬家當然好，就怕到時候村里的租戶都搬走了，自己的生意也會受影響。
“住的好好的，突然要搬，我覺得這里的房子挺好的，沒必要改造啊?！痹诎酌⒋迳疃嗄甑年惷穼τ浾弑硎?，搬家很麻煩，自己并不愿意搬家，“等改造完之后，白芒村的租金肯定比現在貴，到時候想要回來都回不來了?！标惷酚行o奈的說道。
白芒村統租，租戶需要搬離，也影響到了白芒村村內的在讀學生。6月2日（周五）傍晚，白芒小學的教室燈火通明，學生們都已放學回家，家長們則從白芒村的各個角落趕來，教室內大多在討論搬家，以及小孩讀書的事情。
對于上學問題，南山區教育局發布的文件顯示，小一申請白芒小學，初一申請麗湖學校（或平山學校）的居民，憑有效證件及指揮部開具的相關證明，均可正常報名申請，參與所報學校積分排序入學；搬遷至南山區內其他學校學區居住，并就近按所在學區申請小一初一的，憑有效證件及指揮部開具的相關證明，均可正常報名申請，參與所報學校積分排序入學。因搬遷導致新的居住不滿一年的，按滿一年計；搬遷至外區居住，因在當地居住不滿一年，導致不能正常報名申請當地學校小一初一的，以及希望能夠轉學的，待指揮部匯總信息后，與市教育局協調爭??；已經在讀的學生，搬遷后可在原校繼續正常就讀;如搬遷至南山區內其他學校學區居住，希望能夠轉學的，屆時憑有效證件及指揮部開具的相關證明，視相關學校及共周邊學位情況予以統籌。
白芒村要搬家的消息也讓周邊的租房中介看到了商機。6月2日，記者在白芒村看到，村口已有不少人在發傳單拉客，中介表示，白芒村北邊的企航人才公寓，可拎包入住，單間的租金為1300元/月，與白芒村目前的整體租金差距不大。不過，也有白芒村的租戶告訴記者，最近白芒村租戶找房的比較多，周邊城中村有漲價的情況。
統租簽約的阻力
對于簽約和搬遷事宜，記者以白芒村業主的身份咨詢了白芒村綜合整治項目指揮部(下稱“指揮部”），其工作人員對第一財經表示，業主與深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱“深匯通”）簽約。企查查顯示，深匯通成立于1997年，注冊資本32.4億元，是南山區國有資產監督管理局直接全資控股的公司，據悉，深圳市南山區西麗街道平山村的統租工作也是由深匯通公司負責。
上述工作人員表示，業主簽約年限按照“15+5”的模式，也就是15年內，每三年租金上漲10%，15年之后，因為無法預判市場行情，業主評估市場價與深匯通給出的價格后，如果還有統租簽約意愿的，可以和深匯通簽約。租賃期滿后，深匯通以屆時的房屋現狀歸還給業主。統租的租金標準方面，根據房屋統租片區的不同，深匯通給業主的租金按照66元/平方米/月，或者68元/平方米/月兩類進行計算。
若以一套面積15平方米的住房計算，簽約之后，房東每月能收到的租金則為990元/月，或者1020元/月，與白芒村當前的租金價格不相上下。寶安區石巖片區的城中村業主向記者透露，他所在的村也聽到了統租的消息，統租公司給予的租金大概在42~45元/平方米/月，跟其直接對租戶出租時的價格差別不大。如此看來，網絡上關于“房東兩倍簽約價格”的傳言真實性存疑。
記者了解到，除了租金，深匯通還會給予業主兩項補償費用——搬遷費和“停工停業”補償費。住宅的搬遷補償費為40元/平方米/月，一樓商業部分為60元/平方米/月；“停工停業”補償費方面，住宅部分補償三個月，標準為66元/平方米/月，或者68元/平方米/月，商業部分補償六個月，按照片區不同，補償范圍為80元~100元平方米/月。工作人員表示，這兩項費用，業主自主決定給予租戶一定補貼。然而值得注意的是，記者在在白芒村街頭看到，指揮部工作人員回復租戶稱，相關部門會將搬遷補償費直接給租戶，這與此前記者以業主身份咨詢時得到的回復并不一致。
此外，記者在白芒村公示欄看到南山區西麗街道發布的通告稱，2023年6月30日（含當日)以前簽約的業主，以及2023年9月10日（含當日）前騰空交付的業主可獲得相關獎勵，不過，該通告并未說明具體獎勵包括什么。
對統租對象進行獎勵，或許與當前簽約業主并不積極有關。指揮部的工作人員向記者透露，目前白芒村簽約的樓棟共80多棟，而根據2019年南山區西麗街道公布的白芒村綜合治理的情況來看，白芒村整治總樓棟數為641棟，若以此計算，白芒村此次統租已簽約的樓棟數量占比僅12.5%，簽約率并不算高。
城中村為什么要改造？
數據顯示，2010年，深圳市常住人口為1037萬人，2020年，深圳市常住人口增長至1763萬人，十年間常住人口漲幅達到70%，迅速的人口增長，再加上深圳面積較小，導致深圳住房供給非常緊張，城中村則在這個過程中，承接了很大的居住需求。
“城中村助手”小程序顯示，目前深圳有1743個村，占比面積13362公頃，常住人口1343萬人，截至2022年，深圳市常住人口為1766萬人，也就是說，深圳的常住人口中，有約76%的人都居住在城中村。
近年來，為了保障居民住房需求，深圳市增加了保障性住房供應計劃。根據《深圳市住房發展“十四五”規劃》，“十四五”期間，深圳市計劃建設籌集住房89萬套（間），其中，建設商品住房35萬套，建設籌集保障性住房54萬套（間）。保障性住房包括公租房6萬套（間）、保障性租賃住房（下稱“保租房”）40萬套（間）、共有產權住房8萬套。今年2月，深圳調整供應目標，將保障性住房籌集數量從原先的54萬套（間）調整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保租房。
從規模來看，保租房的建設和籌集壓力較大，特別是在深圳住房用地供應比較緊張，且大部分人居住在城中村的情況下，通過改造城中村以籌集保租房就成為了一個重要方式。
根據《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》，保障性租賃住房是指政府給予政策支持，發揮市場作用，堅持小戶型、低租金，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。作為保障性住房，保租房的價格普遍比市場價格低，租戶若想享受保障性租賃住房的價格，需要和相關部門申請。保障性租賃住房的，申請條件包括，申請人未在本市擁有自有住房，且在三年內未在深圳市轉讓或分割過自有住房；申請人未在本市享受住房保障優惠政策；申請人正常繳納社保；申請人具備深圳市政府規定的人才引進遷戶核準條件。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城中村統租是深圳多渠道公共住房供應的重大創新，貫徹了國家提出的超大特大城市穩步推進城中村改造，也是存量盤活的重要渠道，而且也符合高質量發展，供給側改革和積極探索新模式。但是目前看，城中村統租工作推進的有些疾風暴雨，急于在短期內實現大體量任務增長。太快了，就會導致工作方式上存在很多瑕疵，比如對現有租戶的大規模清退，必須以更高的租金統租，導致房源供應短期內快速減少，而搬離的租客需要尋找新的居所，需求短期內釋放，不利于穩定租金。
李宇嘉認為，計劃統租一個項目時之前，需要評估現有租客在周邊是否有適宜的同類房源選擇，以降低搬家的成本，如果周邊房源供應緊張，最好保持租賃供需現狀，不要安排統租，以避免對現有的租賃生態造成沖擊，導致短期內供需失衡和租金上漲，或者，安排少量統租以豐富片區內多元業態，構建高中低檔租賃供應，提高可選擇性。
6月4日，深圳市住房建設局相關負責人對媒體表示，今年，全市計劃通過城中村規?；焚|化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。不會在深圳所有的城中村開展規模化品質化改造提升籌集保障性住房，進行改造提升的城中村，占全市城中村中的較小部分。
該負責人還表示，城中村保障性住房規?；焚|化改造提升，將在充分尊重原業主意愿、維護城中村原有的居住生態、盡量降低對居住者生活的影響的前提下有序推進，原則上不要求對整村進行改造提升，確實需要整村進行保障性住房規?；焚|化改造提升的城中村，要進行充分協商和嚴格論證。改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。
（文中張阿姨、王英、王峰、張鳴、陳梅皆為化名。文中圖片為張慧敏攝）