熱議中的昆明：房?jī)r(jià)曾在5年翻番，土地收入從近千億銳減至百億
本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡
(資料圖片)
近日，一份《昆明城投專(zhuān)家會(huì)議紀(jì)要》將云南昆明推上了輿論風(fēng)口。
該網(wǎng)傳文件提及昆明部分城投到期債務(wù)兌付困難，雖然當(dāng)?shù)貒?guó)資委其后發(fā)布“嚴(yán)正聲明”，將其指為不實(shí)信息，并采取法律手段維權(quán)。
但關(guān)于昆明的討論并沒(méi)有停下來(lái)。
其中引發(fā)最多關(guān)注的，是昆明土地市場(chǎng)疲軟、城投債務(wù)率偏高，這背后，近年當(dāng)?shù)貥鞘邢滦谐芍饕颉?/p>
時(shí)代周報(bào)記者整理發(fā)現(xiàn)，2016年到2020年的五年間，昆明住宅成交均價(jià)從8千多元/平米漲至1.5萬(wàn)元/平米，幾乎翻番。同時(shí)期，全國(guó)住宅均價(jià)漲幅不到四成。
轉(zhuǎn)折在2021年，當(dāng)年昆明住宅成交均價(jià)較2020年下跌了31元，雖然幅度較小，但比上年少賣(mài)了近兩萬(wàn)套。而同一時(shí)期，全國(guó)住宅均價(jià)則上漲4.17%。其后兩年，昆明房?jī)r(jià)也未有明顯回升。
昆明城市風(fēng)光 圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，昆明樓市的大起大落和外部購(gòu)買(mǎi)力相關(guān)。
2016年-2020年，昆明樓市量?jī)r(jià)齊飆，除了是與房地產(chǎn)整體行業(yè)趨勢(shì)一致，還與大量外部購(gòu)買(mǎi)力的涌入有關(guān)。自2021年開(kāi)始，受限于人員流動(dòng)，外部購(gòu)買(mǎi)力大幅減少，昆明樓市逐漸下行。
當(dāng)前，全國(guó)樓市回歸常態(tài)，昆明樓市將呈何種趨勢(shì)？
房?jī)r(jià)5年翻番
昆明樓市曾有過(guò)一段熱鬧的時(shí)光。
昆明銳理發(fā)布《2020年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2016年，昆明住宅成交均價(jià)為8301元/平米，其后幾年持續(xù)上漲，并在2020年達(dá)到年度均價(jià)最高峰，15036元/平米，5年時(shí)間房?jī)r(jià)幾乎翻番。
2016年至2020年，全國(guó)住宅均價(jià)（根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的商品住宅銷(xiāo)售金額和商品住宅銷(xiāo)售面積計(jì)算）從7203元/平米上升至9980元/平米，漲幅不到四成，可見(jiàn)昆明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的瘋狂程度。
轉(zhuǎn)折發(fā)生在2021年。
據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2021年5月昆明住宅成交均價(jià)為15729元/平米，但下半年價(jià)格直降，在當(dāng)年10月跌至13315元/平米。不過(guò)從全年住宅成交均價(jià)15005元來(lái)看，降幅并不大，較上年僅下降31元。
昆明夜色 圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
2022年則降幅明顯，當(dāng)年昆明住宅成交均價(jià)每平方米跌至14147元，較上年降幅近千元。
這一數(shù)據(jù)放在全國(guó)則更為顯眼。2021年全國(guó)住宅均價(jià)為10396元/平米，2022年為10185元/平米，降幅211元，明顯小于昆明。
到了2023年，昆明還沒(méi)能收住下滑的腳步，但降幅還算緩和。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2023年4月份，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格方面，昆明環(huán)比上漲0.1%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格方面，昆明環(huán)比上漲0.4%。
價(jià)格上漲之余，成交量有所下滑。昆明房協(xié)發(fā)布的4月份昆明樓市數(shù)據(jù)顯示，高層、洋房、院墅等成交價(jià)格都出現(xiàn)不同程度的上調(diào)，但總體成交量有所下滑，主城4月住宅成交35萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%。
外部購(gòu)買(mǎi)力來(lái)和走
昆明樓市的漲和降，幅度為何如此之大？
在柏文喜看來(lái)，2016年-2020年，昆明樓市量?jī)r(jià)齊飆，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，與大量外部購(gòu)買(mǎi)力的涌入有關(guān)。
而在2021年開(kāi)始昆明樓市下行，原因是行業(yè)調(diào)控之下的市場(chǎng)衰退，疊加外部購(gòu)買(mǎi)力大幅減少所致，樓市預(yù)期不佳加劇了這一下降趨勢(shì)。
阿峰在昆明從事地產(chǎn)行業(yè)近8年，先后在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)房平臺(tái)就職，切身經(jīng)歷了當(dāng)?shù)氐雌鸱臉鞘小?/p>
“昆明樓市最火的那幾年，大概是2016年到2020年，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房群體估計(jì)有半數(shù)都是來(lái)自外省的游客。”
在阿峰看來(lái)，昆明之所以能吸引外部購(gòu)買(mǎi)力，一方面是昆明作為熱門(mén)旅游城市，三面環(huán)山、一面臨水，氣候舒適、十分宜居；另一方面，昆明作為區(qū)域性國(guó)際中心城市的引領(lǐng)輻射作用不斷增強(qiáng)，也進(jìn)一步提高了購(gòu)房群體對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袧摿Φ男判摹?/p>
滇池夜色 圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
彼時(shí)，來(lái)自不同區(qū)域的購(gòu)房群體在購(gòu)房愛(ài)好差異明顯。
阿峰說(shuō)，昆明當(dāng)?shù)鼗蛟颇鲜?nèi)其他城市在昆明工作、生活的購(gòu)房群體，多為剛需和改善型用戶(hù)，買(mǎi)房看的是教育資源、交通便利度；外省游客則更注重周邊的自然環(huán)境、旅居康養(yǎng)屬性和升值潛力。
“疫情以后，來(lái)昆明旅游的人大幅減少，昆明樓市自然下滑明顯；另一方面，昆明是旅游為主的城市，各行各業(yè)都要旅游拉動(dòng)，沒(méi)人來(lái)旅游，整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)受到影響，當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)房的信心也下降了。”
阿峰表示，2020年之后，在昆明買(mǎi)房的客戶(hù)群體基本都是本地和省內(nèi)其他城市的剛需用戶(hù)，這類(lèi)購(gòu)房群體往往更看重房子周邊的教育資源和生活便利度，消費(fèi)更加克制，“很多人更愿意買(mǎi)老破小，二手房比新房賣(mài)得好。“眼下昆明最熱門(mén)的兩個(gè)小區(qū)，也是靠學(xué)校撐起了房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量”。
房地產(chǎn)依賴(lài)
昆明樓市的另一個(gè)特點(diǎn)是房地產(chǎn)依賴(lài)程度頗高，甚至在全國(guó)名列前茅。
在2020年以前，昆明樓市量?jī)r(jià)齊升，帶動(dòng)土地供應(yīng)連續(xù)幾年大幅增長(zhǎng)。時(shí)代周報(bào)記者整理昆明市國(guó)土資源局官方數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年昆明賣(mài)地收入186.82億元，2017年、2018年、2019年連續(xù)三年賣(mài)地收入創(chuàng)新高，分別達(dá)到454億元、565億元、990億元。
2020年，在昆明土地供應(yīng)下滑、融資收緊、地價(jià)走高、利潤(rùn)壓縮的背景下，加之昆明市場(chǎng)住宅存量900多萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月，昆明土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)供銷(xiāo)雙降。賣(mài)地收入較上年下滑25.7%，至680.3億元。
其后的2021年、2022年更是分別滑至105億元和123.6億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年區(qū)域房地產(chǎn)依賴(lài)度》顯示，在疫情前的2019年，昆明房地產(chǎn)投資占GDP的比重僅次于海南三亞，排在第二，是當(dāng)年房地產(chǎn)依賴(lài)度最高的省會(huì)城市。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，昆明前幾年房地產(chǎn)非常火爆，對(duì)地方收入的貢獻(xiàn)也很大。“最近兩年雖然當(dāng)?shù)貥鞘薪禍孛黠@，但是昆明對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度依舊很高，其實(shí)整個(gè)云南都有類(lèi)似的情況。這兩年市場(chǎng)波動(dòng)大，就更容易產(chǎn)生問(wèn)題。”
在這樣的背景下，擺脫對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)成為昆明近年發(fā)展的旋律之一。
2022年底的昆明市委十二屆四次全會(huì)上，有官員就曾坦言，昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的各種問(wèn)題，主要原因在于產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)、結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
在這樣的背景下，昆明正全力擺脫過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)和交通投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的困境，加速形成新能源電池、電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)裝備制造等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。未來(lái)三年，昆明抓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主攻方向仍然是工業(yè)。
從昆明2023年政府工作報(bào)告來(lái)看，2022年，全市工業(yè)投資完成578.4億元、增長(zhǎng)41.4%，創(chuàng)2006年以來(lái)最高增速。
在招商引資方面，昆明收獲5個(gè)“千億大單”，簽約寧德時(shí)代、孚能科技、蜂巢能源、欣旺達(dá)電子等272個(gè)項(xiàng)目，協(xié)議投資金額6996.2億元。世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)、中國(guó)民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)37家。全年市場(chǎng)主體凈增19.7萬(wàn)戶(hù)、增長(zhǎng)19.6%。