在信貸政策從緊、調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，9月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)下行，呈量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布2021年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量再創(chuàng)新低。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量由上月46個(gè)下降至27個(gè)，連續(xù)4個(gè)月減少;二手房環(huán)比上漲的城市數(shù)量繼上月由41個(gè)下降至27個(gè)后，再次下降至17個(gè)。
從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，自7月起，全國(guó)房地產(chǎn)單月銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售金額均呈下降態(tài)勢(shì)，9月雖降幅有所放緩，但仍維持在兩位數(shù)。其中，9月份商品房銷(xiāo)售額為15748億元，較去年同期下降約15.8%;銷(xiāo)售面積16139萬(wàn)平方米，較去年同期下降約13.17%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉18日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，今年以來(lái)，通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制不合理需求，推動(dòng)剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。
各線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持平或下降
從房?jī)r(jià)來(lái)看，9月份一二三線城市新房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均呈持平或下降趨勢(shì)。
在新房方面，各線城市價(jià)格環(huán)比漲幅均較上月收窄。
第一財(cái)經(jīng)記者注意到，9月份，即便是房?jī)r(jià)漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川等，其環(huán)比漲幅也維持在相對(duì)較低的區(qū)間，為0.6%。
具體來(lái)看，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
二線城市新房?jī)r(jià)格同樣從上月環(huán)比上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，而三線城市新房?jī)r(jià)格則由上月環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。其中，三四線城市新房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，是自2020年3月份以來(lái)首次下跌。以出臺(tái)“限跌令”的唐山為例，新房?jī)r(jià)格以持續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌，9月份，下跌幅度再次擴(kuò)大，為0.8%。
易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，后續(xù)要高度重視此類(lèi)數(shù)據(jù)走勢(shì)，明確認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房?jī)r(jià)的矛盾，警惕房?jī)r(jià)從“過(guò)熱”轉(zhuǎn)為“過(guò)冷”的風(fēng)險(xiǎn)。
二手房方面，其房?jī)r(jià)走勢(shì)和新房一致，不過(guò)回落趨勢(shì)更明顯。
數(shù)據(jù)顯示，在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，8月份二手房?jī)r(jià)格漲幅首次歸零，而9月份則由持平轉(zhuǎn)為下跌。9月份，在70城中，已有3/4的城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降現(xiàn)象。
其中，受二手房參考價(jià)政策和信貸政策管控的漸現(xiàn)成效，一線城市出現(xiàn)自去年3月份以來(lái)首次下降。9月份，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳則出現(xiàn)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月下降，本月下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)不同程度的下降。其中，二線城市價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
之所以二手房?jī)r(jià)格指數(shù)回調(diào)更明顯，主要在于房貸緊縮現(xiàn)象主要出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。下半年以來(lái)，廣州、蘇州、南京、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)上調(diào)房貸利率，部分地區(qū)部分銀行房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)，甚至，多地銀行已出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象。
與此同時(shí)，建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制的城市數(shù)量也在增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少已有深圳、東莞、成都等12城先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)控制市場(chǎng)熱度。
樓市的低迷也體現(xiàn)在成交量上。以一線城市為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市總成交為250萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降35%和22%。其中，深圳9月雖迎來(lái)了供應(yīng)放量，但受二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響改善換房客戶銳減，成交表現(xiàn)同環(huán)比回落。上海和北京則受制于新增供應(yīng)規(guī)模不足，受制約下購(gòu)房需求難以充分釋放，成交面積同比分別降27%和44%。
嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，今年以來(lái)，樓市熱度呈“先揚(yáng)后抑”。而根據(jù)市場(chǎng)化屬性更強(qiáng)、具有先導(dǎo)性意義的二手房市場(chǎng)的蕭條情況來(lái)看，樓市已進(jìn)入較為明顯的降溫周期。
年末翹尾行情會(huì)出現(xiàn)嗎
有分析人士稱(chēng)，伴隨下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交同比轉(zhuǎn)降，受此影響，四季度熱點(diǎn)城市政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至?xí)霈F(xiàn)政策空窗期。
三季度以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌與房地產(chǎn)調(diào)控、信貸政策趨緊態(tài)勢(shì)密切相關(guān)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累積62次，疊加1-8月的420次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新歷史同期記錄，達(dá)482次。
9月末至今，央行三次在重要金融會(huì)議中提及“房地產(chǎn)”行業(yè)，向市場(chǎng)傳遞穩(wěn)定信號(hào)。日前，針對(duì)房貸問(wèn)題，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷(xiāo)售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。
在地方政府層面，近期，廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行開(kāi)始下調(diào)房貸利率。
此外，已有至少包括鄂州、東陽(yáng)、張家口、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶在內(nèi)的15個(gè)城市發(fā)布 “限跌令”，以維穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期、防止房?jī)r(jià)暴跌。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前，樓市調(diào)控的定力仍然很足，部分城市的邊際放松并不足以改變“房住不炒”的主基調(diào);而信貸政策的放寬，在短期內(nèi)，也難以調(diào)整下行的市場(chǎng)預(yù)期。
9月份以來(lái)，受融資端收緊、從銷(xiāo)售端獲得回款壓力增加等影響，房企“降價(jià)促銷(xiāo)”的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。國(guó)慶期間，之前熱度較高的長(zhǎng)三角城市如南京、蘇州等地，也相繼出現(xiàn)了88折、85折的特價(jià)房。但綜合多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，此類(lèi)“以價(jià)換量”的策略效用有限，樓市需求仍較為低迷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控抑制市場(chǎng)的影響逐漸出現(xiàn)，三季度樓市的拐點(diǎn)已然出現(xiàn)，而在四季度，繼續(xù)下調(diào)或?qū)⒊蔀闃鞘汹厔?shì)。