文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇
前不久，港股房地產(chǎn)板塊開閘，經(jīng)歷了三次遞表的嘉創(chuàng)地產(chǎn)以介紹方式成功登陸港交所。
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希望燃起。3月13日，中億基業(yè)第三次向港交所主板遞交上市申請(qǐng)。
在此之前，中億基業(yè)曾于2021年5月11日首次在港交所遞表，去年4月19日，中億基業(yè)二次遞表。從第一次遞表到第三次遞表，前后時(shí)間跨度將近兩年。
第三份招股書中，中億基業(yè)主要更新了其在2022年內(nèi)的業(yè)績。以合約銷售計(jì)，中億基業(yè)于2022年在中國所有房地產(chǎn)開發(fā)商中排名第105位。
中億基業(yè)的規(guī)模并不算大。其主耕西北樓市，在銀川和西寧地帶算的上是領(lǐng)頭羊。有研究資料表明，其2022年在銀川的所有開發(fā)商中排名第一，且自2014年至2021年連續(xù)八年在銀川及西寧的所有開發(fā)商中排名第一。
這幾份招股書，暴露出中億基業(yè)近年來毛利率下滑、區(qū)域布局單一土儲(chǔ)不足等問題。截至2022年末，中億基業(yè)的土地儲(chǔ)備合計(jì)662.7萬平方米，其中，648.13萬平方米位于中國西北地區(qū)，占比97.8%。其在寧夏、青海兩地的土地儲(chǔ)備占比分別為52.0%、40.1%，二者加起來占比高達(dá)92.1%。
捆綁萬科
股權(quán)方面，中億基業(yè)由公司董事長方陸持有42.91%的股份、龔帆擁有9.14%、張君擁有6.17%、王小平擁有5.63%、仇建萍擁有5.41%；代表約30名員工持股的三家員工持股平臺(tái)分別持股16.67%、11.01%、2.93%，合計(jì)約30.61%；此外，第三方投資人YangHawkYing持股0.13%。
董事會(huì)現(xiàn)由七名董事組成，包括三名執(zhí)行董事、一名非執(zhí)行董事及三名獨(dú)立非執(zhí)行董事。地產(chǎn)界著名大佬馮侖也赫然在列，其與歐陽寶豐、路林共同擔(dān)任中億基業(yè)的獨(dú)立非執(zhí)行董事。
馮侖曾一手創(chuàng)立了萬通集團(tuán)，與萬科王石、SOHO潘石屹、華遠(yuǎn)集團(tuán)任志強(qiáng)曾被并稱“地產(chǎn)四大天王”。歐陽寶豐曾擔(dān)任寶龍地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官，復(fù)星地產(chǎn)、三盛地產(chǎn)的財(cái)務(wù)總監(jiān)。
除了房地產(chǎn)行業(yè)的知名人士，在歷次的招股書中，中億基業(yè)均多次提到了和萬科之間的合作。
2017年9月28日，中億基業(yè)和萬科成立了中房萬科實(shí)業(yè)，作為與萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略合作平臺(tái)。其中，寧夏中房實(shí)業(yè)持股40%、萬科集團(tuán)持股40%、深圳花銀持股20%。
截至2022年末，中房萬科實(shí)業(yè)擁有位于銀川及西寧的9個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，中億基業(yè)應(yīng)占總建筑面積209.45萬平米。
在第一份招股書中，中億基業(yè)表示，正是得益于和萬科集團(tuán)的業(yè)務(wù)合作，公司在往績記錄期間進(jìn)行了業(yè)務(wù)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)公司的收益增長。
在第二份招股書中，中億基業(yè)稱憑借萬科集團(tuán)的品牌知名度及行業(yè)專業(yè)知識(shí)，公司能夠鞏固現(xiàn)有市場地位，并逐步擴(kuò)展至不同地區(qū)，與其緊密合作對(duì)公司的貢獻(xiàn)甚大。
在最新的招股書中，中億基業(yè)稱可利用萬科集團(tuán)的全國網(wǎng)絡(luò)、市場聲譽(yù)、財(cái)務(wù)實(shí)力及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，鞏固我們于現(xiàn)有市場的地位，并逐步擴(kuò)展至不同地區(qū)；與萬科集團(tuán)的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將繼續(xù)在未來發(fā)展中發(fā)揮重要作用。
從數(shù)據(jù)上來看，與萬科的合作，確實(shí)為中億基業(yè)貢獻(xiàn)了不少收益。2020-2022年，中房萬科實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)的總收益分別12.09億元、79.72億元及57.98億元，分別占相關(guān)期間中億基業(yè)總收益的21.5%、61.6%及50.3%。
負(fù)債持續(xù)走高
截至2022年末，中億基業(yè)擁有42個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積662.7萬平米，其中37個(gè)項(xiàng)目由其附屬公司開發(fā)、5個(gè)項(xiàng)目由聯(lián)營公司開發(fā)。
業(yè)績方面，2020-2022年，中億基業(yè)分別實(shí)現(xiàn)收入56.36億元、129.45億元、115.16億元，對(duì)應(yīng)的凈利潤分別為8.71億元、13.84億元、13.00億元，毛利率分別約為31.8%、24.7%、24.5%。
對(duì)于2020年到2021年的毛利率大幅下滑，招股書中稱主要是由于中億基業(yè)在2021年內(nèi)的物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)以及管理咨詢及其他服務(wù)產(chǎn)生的毛利率減少。其中，住宅物業(yè)開發(fā)及銷售的毛利率由2020年的28.4%降至2021年的23%，原因是土地使用權(quán)成本較高，以及交付室內(nèi)精裝工程的物業(yè)比例增加。
業(yè)務(wù)擴(kuò)張之下，中億基業(yè)的債務(wù)總額也在上漲，從2018年末的13.12億元增加至2022年末的22.64億元。2023年1月末，這一數(shù)據(jù)上升到了26.46億元。
中億基業(yè)在招股書中表示，其維持大量借款為業(yè)務(wù)提供資金。2020年、2021年、2022年，中億基業(yè)的借款總額（包括計(jì)息銀行借款、租賃負(fù)債和來自其他第三方公司的借款）分別為18.88億元、23.98億元、19.9億元，對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)成本分別為3799.3萬元、5073.4萬元、4121.3萬元。
值得注意的是，在2020年和2021年，中億基業(yè)的利息開支總額分別為2.37億元和2.36億元，資本化利息的占比分別高達(dá)83.9%和78.5%。在2022年，資本化利息占利息開支總額的占比也高達(dá)78.8%。