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金融界2月2日消息 隨著疫情防控措施的不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)生活正在逐步恢復(fù)，可以預(yù)見，我們將迎來一個(gè)全新的2023年。
在多重利好政策疊加下，2023年房地產(chǎn)會不會迎來復(fù)蘇？供需兩端還有哪些發(fā)力點(diǎn)？“保交樓”工作將如何演繹？房企將面臨哪些格局變化？2023年是不是買房良機(jī)？金融界《啟程：百位首席預(yù)見2023》特別邀請觀點(diǎn)指數(shù)研究院對上述問題進(jìn)行解讀，希望給大家?guī)韱l(fā)。
觀點(diǎn)指數(shù)研究院
核心觀點(diǎn)：
2023年上半年重點(diǎn)城市交易量企穩(wěn)回升，房企銷售表現(xiàn)強(qiáng)于上年同期，同時(shí)行業(yè)中的房企平均拿地銷售比提高，更接近40%。
地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前屬于達(dá)峰后回歸質(zhì)量和內(nèi)功修煉，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)2023年千億房企的數(shù)量相較上年會小幅提升，但難以超越峰值水平。
建議房企當(dāng)下在兼顧資金投向以及融資渠道任務(wù)的同時(shí)，更要注意負(fù)面輿情，避免給經(jīng)營及項(xiàng)目建設(shè)帶來負(fù)面影響。
當(dāng)下住宅產(chǎn)品價(jià)格處于相對低位，疊加各個(gè)城市和地區(qū)出臺的購房利好政策、房貸支持，對于剛需或投資、他用需求來說，會是一個(gè)較好的入手時(shí)機(jī)。
以下是對話全文：
預(yù)計(jì)上半年市場銷售將維持小幅回暖重點(diǎn)城市交易量企穩(wěn)回升
金融界：您認(rèn)為 2023 年房地產(chǎn)會不會復(fù)蘇，如果復(fù)蘇預(yù)計(jì)會在哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)？
觀點(diǎn)指數(shù)研究院：2023年上半年，預(yù)計(jì)市場銷售將維持小幅回暖，過程中將較為緩慢和弱勢。預(yù)計(jì)二季度初可以看到苗頭。具體表現(xiàn)在政策對市場預(yù)期和信心的引導(dǎo)效果顯現(xiàn)，重點(diǎn)城市交易量企穩(wěn)回升，房企銷售表現(xiàn)強(qiáng)于上年同期，同時(shí)行業(yè)中的房企平均拿地銷售比提高，更接近40%。
金融界：您覺得房地產(chǎn)政策在供需兩端還有哪些發(fā)力點(diǎn)？對于“保交樓”工作有哪些建議？
觀點(diǎn)指數(shù)研究院：當(dāng)前而言，推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點(diǎn)在于恢復(fù)銷售，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。
不過需求側(cè)彈性普遍是較弱的，當(dāng)前5年期LPR報(bào)價(jià)無明顯波動，即便存在下降空間，傳導(dǎo)也是滯后的。
LPR是當(dāng)前支持個(gè)人住房貸款合理需求最有效的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)，當(dāng)務(wù)之急是通過適時(shí)降準(zhǔn)及降低政策利率來降低銀行資金成本，引導(dǎo)LPR特別是5年期以上LPR繼續(xù)下降，從需求端著手。
同時(shí)對于剛需購房群體而言，居民收入預(yù)期的改善也是關(guān)鍵點(diǎn)之一。
對于保交樓，一方面需要對預(yù)售資金的使用更加清晰，明確進(jìn)度，及時(shí)監(jiān)管；同時(shí)對于存在資金風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，包括設(shè)立專項(xiàng)基金、信貸支持、發(fā)揮國有資本等積極舉措，都具備一定作用。除此之外，要更加關(guān)注提前交付、如期交付、交付滿意度等問題，這會給企業(yè)品牌形象傳播和后續(xù)促銷售回款，帶來相當(dāng)助力，有利于償債風(fēng)險(xiǎn)的化解。
2023年千億房企的數(shù)量小幅提升 但難以超越峰值水平
金融界：房企會不會更加分化？頭部房企格局將如何變化，千億房企會不會增加？對于房企有何建議？
觀點(diǎn)指數(shù)研究院：以觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)來看，前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額30095億元，同比下降30.7%，下滑幅度相比前100房企減少了23.5個(gè)百分點(diǎn)，可以看到頭部房企的銷售景氣程度明顯高于其他房企。
觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，在地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期間內(nèi)，企業(yè)間的分化會進(jìn)一步加劇，國央企、市場化程度較高的地產(chǎn)國企或城投公司、混改房企、優(yōu)質(zhì)民企在拿地、品牌、銷售、融資等方面的優(yōu)勢會進(jìn)一步凸顯，市占率也會得到相應(yīng)提高，未來中小企業(yè)的市場空間會繼續(xù)受到擠壓。當(dāng)然，在當(dāng)?shù)厥袌龌蛘呒?xì)分領(lǐng)域有所沉淀的中小企業(yè)，還是會在這輪調(diào)整期中自適應(yīng)。
千億房企數(shù)量方面，觀點(diǎn)指數(shù)12月發(fā)布的研究成果顯示，2022年13家房企權(quán)益銷售突破千億門檻，比2021年減少14家。地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前屬于達(dá)峰后回歸質(zhì)量和內(nèi)功修煉，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)2023年千億房企的數(shù)量相較上年會小幅提升，但難以超越峰值水平。
對于房企而言，現(xiàn)階段的重點(diǎn)任務(wù)主要在于風(fēng)險(xiǎn)化解和促銷售保交付。需要注意的是，目前盡管“三支箭”政策已經(jīng)發(fā)布，但其涉及的資金投資相對謹(jǐn)慎，投向已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)難度較大，房企出售物業(yè)公司股權(quán)在當(dāng)下背景下是一個(gè)較好的融資渠道。除此之外，建議房企當(dāng)下在兼顧上述兩項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)的同時(shí)，需要注意負(fù)面輿情，避免給經(jīng)營及項(xiàng)目建設(shè)帶來負(fù)面影響。
房地產(chǎn)稅立法是長期且堅(jiān)決的2023是購房者的入手時(shí)機(jī)
金融界：房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作會否重啟？土拍或者說土地財(cái)政會否有重大變化？
觀點(diǎn)指數(shù)研究院：“十四五”規(guī)劃第二十一章建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制中提到，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。”
或受疫情和最近1-2年內(nèi)的減稅工作影響，該項(xiàng)工作進(jìn)度有所放緩，但從過往規(guī)劃的內(nèi)容和實(shí)施的慣性來看，房地產(chǎn)稅立法是長期且堅(jiān)決的，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的重啟是其必經(jīng)之徑。預(yù)計(jì)2023年會有進(jìn)一步的動作。
土地財(cái)政方面，財(cái)政部發(fā)布的《2022年前三季度財(cái)政收支情況》顯示，國有土地使用權(quán)出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%。該項(xiàng)指標(biāo)的下降將帶來財(cái)政資金的缺口，預(yù)計(jì)會倒推土地財(cái)政向稅收財(cái)政轉(zhuǎn)變。未來以房地產(chǎn)稅立法為契機(jī)，或可以取代土地財(cái)政的主要財(cái)政收入地位。同時(shí)，提高資產(chǎn)運(yùn)營效率和收益，壯大房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)以增加稅收，也是填補(bǔ)財(cái)政資金缺口的可行之道。
金融界：對居民購房有哪些建議？當(dāng)下是不是買房的良機(jī)？
觀點(diǎn)指數(shù)研究院：當(dāng)下住宅產(chǎn)品價(jià)格處于相對低位，疊加各個(gè)城市和地區(qū)出臺的購房利好政策、房貸支持，對于剛需或投資、他用需求來說，會是一個(gè)較好的入手時(shí)機(jī)。但要多關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力和口碑，謹(jǐn)慎交付風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房住不炒”的定位下，需要更新投資理念，對于房地產(chǎn)投資收益預(yù)期要降低。