觀點網(wǎng) 春節(jié)期間A股休市長達9天，期內(nèi)其他地區(qū)股市走勢喜人，市場原盼望這里也能走出“開門紅”行情。但1月30日A股高開低走，萬科等房企則錄得下跌，與外界預期難免有落差。
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當天收盤后，A股上市公司抓住信批規(guī)定的“尾巴”密集發(fā)布業(yè)績預告。根據(jù)滬深兩市的要求，上市公司預計年度經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)凈利潤為負虧損，凈利潤同比上升或下降50%以上，實現(xiàn)扭虧為盈，以及凈資產(chǎn)為負等情況的，應當在1月31日之前披露。
在業(yè)績預告的名單之中，盡管不乏諸如比亞迪這類繼續(xù)高歌猛進的企業(yè)，但企業(yè)預虧的情況同樣觸目，房地產(chǎn)板塊堪稱雷聲不斷。
觀點新媒體粗略統(tǒng)計，僅1月30日晚至1月31日早間就有30余家房企發(fā)布業(yè)績預告，且絕大多數(shù)屬于盈警類別，至多虧損達250億元，最高降幅接近29倍。
其中，榮盛發(fā)展預計2022年虧損繼續(xù)擴大至約190-250億元，同比降幅283%-405%；藍光發(fā)展虧損擴大至219.37億元，同比降幅59%；金科股份盈轉虧95-190億元；陽光城虧損80-110億元；華僑城盈轉虧80-100億元；泛海虧損70-100億元；中南建設則虧損75-90億元。
但仍有個別幸運兒數(shù)據(jù)光鮮，華夏幸福從2021年虧損390億元優(yōu)化至去年的盈利11-16億元，考慮到其主要由于債務重組取得重大進展，拉動了非經(jīng)常性損益，這并不具有普適性。實際上，該公司扣非凈虧損仍高達168-173億元。
隨著業(yè)績雷聲的增加，在預虧房企的映襯下，1月初首先釋放盈警信號的保利發(fā)展、招商蛇口，反倒成為降幅“偏溫和”的少數(shù)。觀點新媒體曾擔憂，保利、招商僅是房企業(yè)績加速下探的先頭部隊，如今不幸言中。
從頭部房企到百強陣容，它們的際遇已一再佐證一個既定事實：2022年是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上最為艱難的一年。
對于大部分房企而言，去年業(yè)績下降主要有三方面誘因：第一是房地產(chǎn)市場持續(xù)下行及現(xiàn)金流安排等影響，項目交付量、毛利率均出現(xiàn)大幅下滑，導致整體結轉規(guī)模、毛利潤受拖累。同時項目停工導致資本化利息變成費用化，從而產(chǎn)生虧損。
第二，面對房地產(chǎn)市場需求下滑，多數(shù)企業(yè)選擇調(diào)整策略加大去化力度，采取了降價促銷、去庫存等舉措，尤其是現(xiàn)房庫存去化可以實現(xiàn)當期銷售當期確認收入，加劇了虧損。國家統(tǒng)計局披露，去年全年商品房銷售均價9814元/平方米，同比下降3.2%。
第三，基于審慎性原則對存在減值跡象的資產(chǎn)計提減值準備，這在市場情況變化的情況下同比有所增加。比如，藍光發(fā)展去年全年計提約160億元減值損失，較三季末近乎翻番，主要為存貨跌價準備。
相比于業(yè)績下降，虧損對企業(yè)造成的殺傷力更大，最直接表現(xiàn)是對凈資產(chǎn)的反噬作用。若虧損規(guī)模過大，還容易導致凈資產(chǎn)為負，上市公司面臨被ST（俗稱戴帽）的命運。
截至2022年底，凈虧損最高的房企中，藍光發(fā)展預計凈資產(chǎn)為-208.21億元，中天金融凈資產(chǎn)約-6.09至-20.09億元，具有金融屬性的泛海控股凈資產(chǎn)則約為-6至-36億元。由于凈資產(chǎn)為負，根據(jù)規(guī)定它們的股票交易將被實施退市風險警示。
二級市場卻是另一番光景。房企業(yè)績下降甚至巨額虧損的公告披露后，投資者群體中驚慌、質(zhì)疑、指責之聲并不鮮見。但1月31日開盤，滬深地產(chǎn)板塊下探后迅速反彈，最后個股都錄得小幅下跌或翻紅，外界所擔心的跌停潮并未出現(xiàn)。
樂觀派多將此解讀為業(yè)績壓力加速釋放，經(jīng)過“洗澡”后2023年加快企穩(wěn)回升。
他們眼中的正面案例便是萬科，后者于2021年創(chuàng)下上市31年來第三次凈利下降記錄，主要原因也與毛利率下降、投資收益減少以及市場下行帶來計提減值等有關。而去年前三季度，萬科錄得凈利潤增長2.17%，基本實現(xiàn)企穩(wěn)回升目標。
在小說《三體》里，人類得知外星人入侵后采取了極端的策略，使地球步入大低谷時期。后來他們解放天性，認定活在當下最重要，于是“第二次文藝復興”誕生，科技和生活質(zhì)量快速提升。
劉慈欣說這叫“文明免疫力”，人類世界大病一場，觸發(fā)了文明機體的免疫系統(tǒng)。于當下的房地產(chǎn)企業(yè)，它們又何嘗不是想觸發(fā)免疫系統(tǒng)。
去年四季度以來，隨著金融16條等文件出臺，政策端全力支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的方向明確，相當一部分企業(yè)陸續(xù)獲得不同融資工具的支持。但房地產(chǎn)良性循環(huán)仍未完全恢復，根本原因在于企業(yè)基本面改善尚需時日，以及市場購買力尚未完全激活，于是近期相關鼓勵購房政策頻繁出臺，監(jiān)管層試圖從降低房貸負擔及放寬購房資格等角度解決這一難題。
理想情況下，隨著更多寬松政策落地，以及市場銷售的恢復，房地產(chǎn)企業(yè)的結轉情況及減值規(guī)模有望改善，毛利率水平也有望企穩(wěn)，從而帶動業(yè)績穩(wěn)步回升。
但無論如何，房地產(chǎn)即便恢復景氣度，也不會再像過往“三高”式發(fā)展。一方面是監(jiān)管層鼓勵行業(yè)積極探索新發(fā)展模式，另一方面房企也從追求規(guī)模轉向追求利潤、現(xiàn)金流，包括萬科、華潤、旭輝、綠城、招商、融創(chuàng)等陸續(xù)精簡組織，向管理要效益。
只是為實現(xiàn)這種轉變它們已付出了極慘痛的代價，且若不吸取教訓，未來還將制造更多的雷。
成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。