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樂居財經嚴明會12月29日，招銀研究11月房地產月報指出，基本面持續底部震蕩，政策力度進一步加大可期。低基數下銷售再度下探，房價跌幅有所收窄。

11月融資端限制全打開，預示著政策轉向實質性寬松。中央經濟工作會議定調積極，后續需求端發力可期。11月地產融資“三支箭”的先后出臺標志著政策轉向實質性寬松，是本輪地產放松最為實質的政策，意味著降杠桿調控融資限制的打開，同時意味著行業供給側出清基本完成。12月中央經濟工作會議中對明年地產政策定調積極，且重點放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴大內需的首位，同時提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，后續需求端出臺強力政策的預期增強。

低基數下銷售再度下探，房價跌幅有所收窄。1-11月商品房銷售面積同比為-23.3%。11月國內疫情反復直接影響到銷售表現。此外，政策主要在供給端提振，難以直接影響銷售，市場觀望情緒仍然較重。12月受疫情影響銷售也難以恢復。市場回暖仍需關注明年出臺的需求端提振政策以及疫情過后經濟的恢復情況。房價方面，11月新房房價跌幅收窄，主要受到開發商不再大力降價促銷影響。

11月全國土地成交單月同比重回負值，土地市場熱度仍然不高。11月全國土地成交面積、出讓金單月同比分別為-8.7%、-10.6%，受集中供地節奏影響11月全國土地成交單月同比重回負值。土地市場熱度不高，整體跌幅仍然較大。1-11月全國土地成交建面、出讓金累計同比分別為-28.1%、-31.6%。此外，11月土地溢價率指標小幅回升至2.9%，仍處于低位波動狀態。

新開工進一步下探，開發投資降幅持續擴大。11月新開工面積同比為-50.8%，11月開工水平為2022年最差表現，同時也是2009年7月以來的最差表現;11月竣工同比再次回落。11月單月竣工面積同比為-20.2%。“保交樓”推進趨緩;開發投資額方面，11月單月全國房地產開發投資額同比-19.9%，1-11月全國房地產開發投資額同比-9.8%。一方面由于銷售低迷，建安投資支撐減弱;另一方面拿地低迷下土地投資也對開發投資造成拖累。近期融資政策頻出，但見效仍需時日，房企到位資金持續承壓，仍然較難拉動投資。融資資金到位后房企要優先恢復正常運轉，再拿地投資，投資恢復仍待時日。

（本文摘自招商銀行研究，原標題《【招銀研究|房地產月報】基本面持續底部震蕩，政策力度進一步加大可期（2022年11月），作者/招商銀行研究院零售信貸部》。