觀點(diǎn)網(wǎng) 12月23日，合肥第四批次集中供地開(kāi)拍。本次共出讓21宗地塊，于12月23日、24日兩天出讓，首日出讓14宗地塊。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，首日出讓的14宗地塊全部成交，其中2宗溢價(jià)成交，2宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，共攬金74.54億元。總成交面積66.98萬(wàn)㎡，成交規(guī)劃建面147.46萬(wàn)㎡，成交樓面均價(jià)5055元/㎡，平均溢價(jià)率7.25%。
(資料圖片僅供參考)
從報(bào)名的房企來(lái)看，國(guó)央企是主力軍，民企中只有偉星、龍湖等少量民企現(xiàn)身。而就目前拿地的企業(yè)而言，均為地方政府平臺(tái)和其他城投公司。
值得一提的是，本次土拍為合肥本年度最后一次土拍，在24日剩余7宗科研、商業(yè)等其他規(guī)劃用地拍出后，合肥本年度集中供地也將宣告落幕。
截至目前，合肥2022年通過(guò)集中供地共收金約658.48億元。
建發(fā)、偉星搶地
除包河區(qū)BH202227地塊采取“價(jià)高者得+搖號(hào)”的競(jìng)買方式外，本次土拍其他涉宅地塊的出讓規(guī)則仍延續(xù)之前“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”的方式。
其中進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，也即首日熱度最高的2宗地塊分別為濱科城BK202208號(hào)、蜀山區(qū)SS202215號(hào)地塊。
據(jù)了解，本次土拍地塊報(bào)名截止后，濱科城BK202208號(hào)地塊共有14家意向房企，分別為建發(fā)、偉星、招商、合肥城建、華潤(rùn)、中國(guó)鐵建、安徽建工、中海、越秀、國(guó)貿(mào)、龍湖、保利、聯(lián)發(fā)、浙江交控。蜀山區(qū)SS202215號(hào)地塊也有5家房企報(bào)名，其中重復(fù)出現(xiàn)的企業(yè)包括建發(fā)、偉星、合肥城建三家。
最終，濱科城BK202208號(hào)地塊進(jìn)入投報(bào)高品質(zhì)住宅方案，共10家房企參與競(jìng)品質(zhì)，分別為偉星、建發(fā)、招商、國(guó)貿(mào)、和順、聯(lián)發(fā)、越秀、中海、中鐵建、浙江交控，競(jìng)得人待定，成交單價(jià)居住2206萬(wàn)/畝，幼兒園120萬(wàn)/畝，綠地50萬(wàn)/畝，總價(jià)15.13億元，居住樓面價(jià)15040.83元/㎡，居住總價(jià)19.35億元，溢價(jià)率14.9%。
該地塊位于濱湖科學(xué)城西藏路以東、遵義路以北，屬于金融板塊。地塊為居住、公園綠地、幼兒園地，占地面積104.49畝（A地塊居住86.91畝、B地塊公園綠地5.2畝、C地塊幼兒園12.38畝），容積率A地塊≤2.2、C地塊≤1.0，居住最高限價(jià)2206萬(wàn)元/畝，商品住宅（毛坯）平均備案價(jià)格27642元/㎡。
而蜀山區(qū)SS202215號(hào)地塊同樣進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，共2家房企參與競(jìng)品質(zhì)，分別為建發(fā)、偉星。總價(jià)約16億元，居住樓面價(jià)15265.83元/㎡。
有意思的是，該地塊曾在合肥第三批集中供地中流拍，原因是地塊當(dāng)時(shí)規(guī)劃商業(yè)代建多，安置、商品住宅不分離。此后，地塊由原先的商住+居住用地性質(zhì)調(diào)整為純居住地，降低了開(kāi)發(fā)商拿地成本。
而在合肥三批次供地中，共成功出讓21宗地塊，平均溢價(jià)率7.2%。與本次土拍首日成交的平均溢價(jià)率7.25%相比，就目前情況，四批次的成交情況也并非“拖后腿”。
至于建發(fā)、偉星這兩家企業(yè)，不止在本次土拍中表現(xiàn)積極，在整個(gè)土地市場(chǎng)上，也一直有所活躍。比如前幾天落幕的廈門第四批集中供地中，建發(fā)以21億元斬獲湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)C25地塊，成交樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率6.06%。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的“1-11月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，建發(fā)房產(chǎn)報(bào)告期內(nèi)新增全口徑土地儲(chǔ)備194.23萬(wàn)㎡，位列房地產(chǎn)企業(yè)第13名。
偉星在合肥拿地則更為積極，三批次中，偉星以一己之力擊敗保利、龍湖等頭部房企，以15%溢價(jià)率+滿分競(jìng)品質(zhì)最終拿下肥西一宗宅地。一、二批次中，偉星分別以11.8億、9億元拿下一宗地塊，其中二批次的高新區(qū)GX202209號(hào)地塊同樣進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。
回爐的地塊
實(shí)際上，本次土拍原本供應(yīng)的涉宅地塊共有18宗。在開(kāi)拍的前一天，廬陽(yáng)區(qū)LY202212號(hào)、蜀山區(qū)SS202216號(hào)、高新區(qū)GX202216號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202216號(hào)地塊4宗地塊因無(wú)人報(bào)名而最終被迫延期出讓。
至于無(wú)人報(bào)名的原因，或許可以從合肥第三批集中供地中有所窺見(jiàn)。在三批次供地中，蜀山區(qū)SS202216號(hào)、經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202216號(hào)地塊均遭流拍。
另外，雖然高新區(qū)GX202216號(hào)地塊出讓面積高達(dá)220.83畝，但是該地塊代建條件多，而且要求，房源每次開(kāi)盤80%房源，優(yōu)先銷售給科大硅谷“一鎮(zhèn)”范圍內(nèi)企業(yè)員工，如果所開(kāi)房源一個(gè)月內(nèi)未售罄，剩余房源必須面向市場(chǎng)銷售。這對(duì)于普通人買房并不友好，也令競(jìng)得房企很難在其中盈利。
而為了能夠成功出讓，之前流拍過(guò)的地塊也做了相應(yīng)調(diào)整。尤其在毛坯限價(jià)方面，經(jīng)開(kāi)區(qū)JK202216號(hào)地塊從29787元/㎡的毛坯限價(jià)，下調(diào)到26492元/㎡，降幅超3000元/㎡。然而最終還是沒(méi)能逃脫被“冷落”的境況。
唯一回爐成功出讓的地塊為BH202226號(hào)地塊，最終該地塊由招商蛇口以總價(jià)約5.94億元競(jìng)得，住宅單價(jià)1056萬(wàn)/畝，住宅樓面價(jià)9900元/㎡，溢價(jià)率0.5%。
不過(guò)說(shuō)起該地塊的出讓過(guò)程，也可謂是“一波三折”。據(jù)悉，該地塊從去年10月份開(kāi)始公示，歷經(jīng)4次掛牌，2次調(diào)整，但是一直流拍。
去年10月首次供地時(shí)，BH202226號(hào)地塊出讓總面積243.42畝，其中商業(yè)用地13.97畝，幼兒園10.15畝，居住用地219.3畝，居住用地起拍價(jià)為1414萬(wàn)元/畝，毛坯限價(jià)19335元/㎡。地塊條件優(yōu)越，可惜卻因配置保障性住房、代建幼兒園及商業(yè)流拍。
此后，該地塊去掉了相應(yīng)的配建和代建要求，先后降低起拍價(jià)以及去掉商業(yè)部分，不過(guò)在前幾次供地中仍舊流拍。本次出讓，該地塊再次縮小，只供應(yīng)了西側(cè)較小的地塊，面積約56.24畝。同時(shí)毛坯限價(jià)上調(diào)至21627元/㎡。
就上述回爐地塊的情況，不難看出，合肥本次土拍甚至以往土拍都不太盡人意，對(duì)地塊的反復(fù)調(diào)整也表現(xiàn)出向市場(chǎng)妥協(xié)的傾向。
而另一需要指出的是，首日出讓的14宗地塊中，包含2宗租賃房用地（瑤海區(qū)）、5宗安置房用地（包河2宗、瑤海1宗、新站2宗），去掉這7宗地塊，實(shí)際只剩7宗可出售地塊。
不過(guò)在行情上也存在一些積極的信號(hào)。政策方面，合肥近期來(lái)加大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，從三批次的1宗地塊到四批次的2宗地塊，包括蜀山區(qū)SS202215號(hào)地塊、包河區(qū)BH202225號(hào)地塊均采取現(xiàn)房銷售。
同時(shí)在樓市方面，于12月7日，合肥包河區(qū)發(fā)布關(guān)于《合肥市包河區(qū)房屋征收房票安置實(shí)施方案》（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告。包河區(qū)擬推行房票安置，購(gòu)房資金原則上不低于放票金額90%。這顯然對(duì)去新房庫(kù)存大有利處。