觀點網(wǎng) 12月19日，據(jù)新世界中國官微消息，其位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)城市更新項目已于本月17日正式開工建設(shè)。該項目為新世界中國在深圳首個正式進入開發(fā)建設(shè)階段的城市更新項目。
據(jù)了解，龍崗188工業(yè)區(qū)舊改項目從獲取項目到開工建設(shè)，前后僅約一年時間。該舊改項目總規(guī)劃建筑面積達90萬平方米，擬打造集居住、商業(yè)、辦公、教育于一體的標(biāo)桿性大型綜合體，項目由新世界中國與深圳本土企業(yè)慧天然控股集團合作操盤。
(資料圖片)
新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛曾對外表示“因為我們的杠桿沒有受三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利率的地，我們稱之為quick win?！?/p>
而龍崗188工業(yè)區(qū)舊改項目的推進速度也符合這個策略的訴求，其發(fā)展模式也是新世界中國在深圳投拓的縮影。
工改路徑
“quick win”中文譯稱為“速贏”策略，即通過快速取地、快速動工及快速入賬，從而加快回籠資金及提高運營效率。
而舊改項一方面前期需要沉積大量的資金和人員配置，另一方面在舊改降溫的背景下，政府面也有意控制舊改的整體規(guī)模和速度，進一步拉長舊改項目的變現(xiàn)周期。這似乎與新世界中國的"速贏"策略并不是特別契合。
據(jù)觀點新媒體觀察，對于操盤“欲速則不達”的舊改，新世界中國的采取的策略主要是合作開發(fā)，合作的項目也多為成熟度相當(dāng)高的類型。
截至目前，新世界中國在深持有3個舊改項目，分別為南山區(qū)西麗新圍工業(yè)區(qū)項目、龍崗區(qū)園山188工業(yè)區(qū)項目以及光明區(qū)光僑食品廠項目。其中，南山西麗舊改于2021年3月獲得立項，申報主體為村集體性質(zhì)的深圳市麗新實業(yè)股份有限公司，但操盤交由新世界中國負責(zé)。
剩余兩個舊改則是2021年11月下旬宣布獲得。位于光明區(qū)新湖街道的光僑食品廠項目由新世界中國與華僑城旗下光明集團合作開發(fā)，項目擬拆除范圍用地面積5.85萬平方米，改造完成后改造后可提供超16萬平方米可售住宅。
最新開工的龍崗區(qū)園山188工業(yè)區(qū)項目，是由新世界中國與深圳慧天然控股集團共同開發(fā)。根據(jù)申報主體深圳市首席置業(yè)投資發(fā)展有限公司股權(quán)貫穿得知，除開兩者之外，世貿(mào)集團也參與了項目。
從上述項目可以看出，新世界中國在深的舊改模式為尋求本土企業(yè)進行合作開發(fā)，而這種開發(fā)模式使得項目本土化和效率都有很大程度的提升，盡可能的靠近自身的“速贏”的投資策略。
合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇指出，目前新世界在深布局均屬于優(yōu)質(zhì)的“工改商住”類型，這類項目在拆遷方面相比城中村和老舊小區(qū)來說要較為容易和可控，進度相對較快，同時這類項目相對而言市場去化可控，收益亦相對可觀。
新世界中國官微亦提及，西麗新圍工業(yè)區(qū)項目及光明光僑食品廠項目，預(yù)計將于2023年進入全面開發(fā)階段，城市更新業(yè)務(wù)開始正式進入收成期。
合作模式
對于本地合作伙伴的選擇，同樣是新世界中國的“速贏”策略的一部分。
2016年，出售多項核心資產(chǎn)的新世界發(fā)展再奪深圳前海地皮，聯(lián)手周大福42.07億元競得桂灣片區(qū)商業(yè)地塊，占地面積約1.82萬平方米，獲批總建筑面積17萬平方米，其中14.83萬平方米將定為辦公用途。這也是前海周大福全球商品購物中心之后，該公司的又一次落子。
彼時的新世界發(fā)展表示，新地塊將由新世界中國及周大福企業(yè)各占30%及70%權(quán)益的合營公司負責(zé)，預(yù)計總投資額80億元，建設(shè)樓高約200米及130米的地標(biāo)式雙子塔，預(yù)計在次年三季度落成。
這并非雙方的首次合作，雙方還在廣州市天河區(qū)珠江新城已建設(shè)落成廣州周大福金融中心。并且在從2021年初，新世界中國總部由香港遷入廣州。
對于把總部遷入大灣區(qū)的原因，黃少媚曾對外表示，第一，可以本地化；第二，堅持快、好、省。簡單的說就是可以充分發(fā)揮“速贏”策略。
截至今年6月末，新世界發(fā)展近半成的土儲布局在大灣區(qū)，其于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，儲備土地儲備總樓面面積約448.8萬平方米，其中大灣區(qū)總樓面為231.57萬平方米，占總樓面的51.59%，住宅總樓面143.29平方米。
新世界發(fā)展在大灣區(qū)持續(xù)擴大投資的同時，也在不斷的助合作伙伴的力量，壯大自身規(guī)模。
以招商蛇口為例，2016年12月，新世界發(fā)展花費88.89億元參與增資招商蛇口位于深圳太子灣四宗地塊，并將斥資超過100億元打造深圳太子灣大型一站式綜合項目，該項目將擁有K11文化藝術(shù)購物中心、以家庭親子教育為主題的Discovery Park，以及海濱商業(yè)街、五星級酒店、380米甲級寫字樓。
今年4月中旬，新世界發(fā)展與招商局置地合作中標(biāo)港鐵香港百勝角物業(yè)發(fā)展項目，經(jīng)綜合測量師估算，百勝角項目計算補地價及其他因素后的地皮總市值約16億至23.3億港元，每方呎樓面地價約5500至8000港元。
4月末，新世界中國還與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作，雙方將在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項目、股權(quán)及資產(chǎn)收購項目等多個領(lǐng)域。
3個月后，這兩家企業(yè)聯(lián)合保利出現(xiàn)在上海第二批集中供地中，以34.2億元競得普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊。
近期，遠洋集團與新世界發(fā)展簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在中國內(nèi)地及香港范圍內(nèi)開展全方位戰(zhàn)略合作，具體項目類型包括但不限于住宅或商業(yè)開發(fā)、土地投資持有、土地招拍掛、城市更新、資產(chǎn)收購以及與各自協(xié)同業(yè)務(wù)相關(guān)的項目等。
遠洋中期報告指出，其目前已簽約舊改項目約2130萬平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市。另外，已轉(zhuǎn)化及獲取項目的土儲面積共377萬平方米。
對于港企加大對大灣區(qū)舊改項目布局的現(xiàn)象，羅宇指出，香港舊改是大灣區(qū)學(xué)習(xí)的重要標(biāo)桿，而港企在香港城市更新領(lǐng)域的實踐與探索使其相對易于融入大灣區(qū)舊改。
“另外，城市更新是長線投資，需要中長期低成本資金，港企依托香港國際金融中心具備對應(yīng)的資金優(yōu)勢?！?/p>
羅宇表示，以深圳為代表的大灣區(qū)舊改需要復(fù)合式立體開發(fā)，需要擁有商業(yè)、辦公、酒店、住宅等豐富多元物業(yè)類型開發(fā)運營經(jīng)驗，港企在這方面的優(yōu)勢亦相當(dāng)明顯，特別在商業(yè)運營、品牌商家招商等方面更具優(yōu)勢。
其續(xù)稱，港企在大灣區(qū)開展舊改中，也面臨著政策法規(guī)以及規(guī)劃管控體系、本地產(chǎn)權(quán)多元復(fù)雜性、本地化團隊以及資源整合機制的諸多挑戰(zhàn)。