文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)李奕和
在上海普陀的蘇州河畔，一個(gè)備案均價(jià)超10萬(wàn)/平方米的項(xiàng)目正拔地而起。它有一個(gè)與蘇州河同樣充滿底蘊(yùn)的名字——招商蘇河璽。
【資料圖】
項(xiàng)目是招商蛇口6月初在上海首場(chǎng)集中供地中拿下的，62.5億元的土地成交價(jià)，讓它注定成為一個(gè)備受矚目的項(xiàng)目。
幾天前，招商蘇河璽首期270套房子，獲得了1030組認(rèn)籌，認(rèn)購(gòu)率達(dá)381%。個(gè)人需繳納的認(rèn)購(gòu)金達(dá)人民幣130萬(wàn)元。據(jù)悉，12月25日，項(xiàng)目上述270套房源將正式開(kāi)盤(pán)銷售。
但外界或許并不知曉的是，招商蛇口已悄悄為這個(gè)當(dāng)?shù)丶t盤(pán)，找來(lái)一位實(shí)力合作方。一家港資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
北京產(chǎn)權(quán)交所披露信息顯示，12月12日，上海招普置業(yè)有限公司增資項(xiàng)目已完成，新世界（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以13.14億元的增資額投資持有了上海招普置業(yè)30%的股權(quán)。
增資前，上海招普置業(yè)由上海寶琛置業(yè)有限公司100%持有，后者為招商蛇口全資持有的子公司。這意味著，在增資完成后，招商蛇口于上海招普置業(yè)的持股下降至70%，仍是招商蘇河璽項(xiàng)目的最大持股方。
在持續(xù)重倉(cāng)上海的動(dòng)作之下，招商蛇口正在為所拿下的土地，找來(lái)實(shí)力資方加速項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
為63億普陀項(xiàng)目增資
招商蛇口是在拿下項(xiàng)目五個(gè)月后將其掛出的。
今年11月，招商蛇口在北京產(chǎn)權(quán)交易所為上海招普置業(yè)掛牌增資，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例或股份數(shù)為30%。當(dāng)時(shí)與上海招普置業(yè)一起掛出的，還有上海招卓置業(yè)有限公司30%的股權(quán)。
僅一個(gè)月后，上海招普置業(yè)的30%股權(quán)，便被新世界以13.14億元的增資額成功拿下。
上海招普置業(yè)成立于2022年5月31日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。其開(kāi)發(fā)操盤(pán)招商蛇口上海普陀區(qū)一項(xiàng)目地塊。
6月初，上海首批集中供地首日，招商蛇口曾以62.5億元的底價(jià)，摘得上海普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊。規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積3.61萬(wàn)平方米，容積率為2.68，計(jì)容面積為9.68萬(wàn)平方米，地上建筑限高100米。
地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻要求較高。當(dāng)時(shí)出讓文件顯示，地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置不少于2560平方米的公益性設(shè)施，并配置建筑面積不少于3900平方米的幼兒園1所。
此外，地塊可分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的期限不得超過(guò)一年，其中第一期付款需在簽訂合同后的1個(gè)月內(nèi)，按照不低于土地出讓總價(jià)款50%的比例（含定金）繳交。
拿下地塊后的招商蛇口，以招商蘇河璽命名該項(xiàng)目，已于12月6日取得首期270套房源的的預(yù)售證。該批房源將于12月25日正式開(kāi)盤(pán)銷售。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將建設(shè)11棟14-32層高層住宅。
無(wú)疑，在引入新世界增資該項(xiàng)目后，招商蛇口無(wú)論在土地款支付，抑或是后期建設(shè)的資金壓力都將有所減輕。
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的成交信息，同于12月12日，與上海招普置業(yè)一起掛出的上海招卓置業(yè)30%股權(quán)的增資事宜也已經(jīng)完成。該增資項(xiàng)目由南通市鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司以600.438萬(wàn)元的對(duì)價(jià)拿下。
上海招卓置業(yè)成立于2022年6月15日，注冊(cè)資本同樣為1000萬(wàn)元。該公司是招商蛇口在上海青浦區(qū)另一地塊的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體。增資拿下上海招卓置業(yè)30%股權(quán)的南通鴻遠(yuǎn)置業(yè)，由南通市海門(mén)區(qū)政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室實(shí)際控制，屬于南通國(guó)資。
二度合作的考量
多次為上海項(xiàng)目公司引入投資方，并不是偶然。畢竟，在持續(xù)重倉(cāng)上海的動(dòng)作之下，招商蛇口亟需為所拿下的土地，找來(lái)實(shí)力資方加速項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
作為今年上海土地市場(chǎng)的大贏家之一，招商蛇口可謂賺足眼球。
上海的首輪集中供地中，招商蛇口及其聯(lián)合體成功攬下4幅宅地，拿地金額達(dá)117.68億元，為最大買家。隨后7月的上海第二輪集中供地，招商蛇口再次斥巨資164.78億元，與其聯(lián)合體奪得5幅地塊，排名上位列第二，僅次于保利發(fā)展。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)了解，今年1-11月，招商蛇口在北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京、長(zhǎng)沙等地拿地50宗，總建筑面積683.72萬(wàn)平方米，付出的權(quán)益土地價(jià)款725.82億元。
而僅在上海一個(gè)城市，招商蛇口前11月就拿下10宗土地，權(quán)益土地價(jià)款216.35億元，占其總權(quán)益土地價(jià)款近30%。上海也憑此成為招商蛇口年內(nèi)拿地?cái)?shù)量最多、權(quán)益拿地金額最多的城市。
就整個(gè)行業(yè)而言，招商蛇口今年以來(lái)在土地投拓上的成績(jī)也不俗。克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，招商蛇口以1436.3億元的新增土地價(jià)值位居第六，名列前茅。
至于為何在招商蘇河璽項(xiàng)目引入新世界，此前或也有兆頭。
招商蛇口在今年上海土地市場(chǎng)，多以聯(lián)合體的形式拿下土地。而在7月25日上海的第二輪集中供地中，招商蛇口就曾聯(lián)合新世界和保利發(fā)展，以34.2億元競(jìng)得上海普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B2-18地塊。該項(xiàng)目地塊與招商蘇河璽，僅相隔一條東新路。
也就是說(shuō)，短短幾個(gè)月里，這已是招商蛇口與新世界在上海的第二次合作。
事實(shí)上，就在4月26日，雙方已簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在內(nèi)地和香港開(kāi)展住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項(xiàng)目、股權(quán)及資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目等多個(gè)領(lǐng)域的合作。
隨后的7月18日，新世界與招商蛇口聯(lián)合在深圳斥資百億的商業(yè)項(xiàng)目正式定名為"K11ECOAST"。該項(xiàng)目位于深圳市南山太子灣片區(qū)，總建筑面積為22.85萬(wàn)平方米，計(jì)劃于2024年底開(kāi)業(yè)。
在這一系列緊密的合作中，招商蛇口需要為其上海的項(xiàng)目引入資金推動(dòng)開(kāi)發(fā)，新世界則有著逆勢(shì)加倉(cāng)內(nèi)地的考量。
作為香港的實(shí)力開(kāi)發(fā)商、商業(yè)標(biāo)桿K11的締造者，早在8月份接受媒體采訪時(shí)，新世界行政總裁鄭志剛就曾說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，新世界明年計(jì)劃投資土地100億元。
9月份舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，他表示，現(xiàn)在是內(nèi)地房地產(chǎn)最好的投資時(shí)期。
這一戰(zhàn)略之下，新世界的內(nèi)地投資動(dòng)作持續(xù)不斷。
今年4月，新世界以19.02億元收購(gòu)龍光系高速公路管理及營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)。5月，新世界旗下新創(chuàng)建集團(tuán)斥資22.9億元收購(gòu)成都、武漢兩個(gè)城市的6項(xiàng)物流資產(chǎn)。
舊改領(lǐng)域更甚。去年下半年以來(lái)，新世界已在大灣區(qū)核心城市先后拿下廣州海珠區(qū)通海珠區(qū)聯(lián)星村舊改、廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊改、廣州海珠"省二醫(yī)城改”、深圳光明光僑食品廠改造、深圳龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目。內(nèi)地?cái)U(kuò)張的步伐明顯加快。