半島全媒體首席記者 陳邵華 鄭成海
(資料圖片僅供參考)
日前，市政府新聞發(fā)布會(huì)透露，市城管委今年在全市開展“物業(yè)管理領(lǐng)域服務(wù)品質(zhì)提升攻堅(jiān)行動(dòng)”，從根本上解決物業(yè)管理領(lǐng)域突出問(wèn)題。其中，公共收益不公開被列為整治的重點(diǎn)問(wèn)題之一。近日，記者采訪了解到，公共收益賬目不公開、不透明，往往成為小區(qū)物業(yè)糾紛的導(dǎo)火索之一。在嶗山區(qū)凱旋花園書香門第小區(qū)，新一屆新業(yè)委會(huì)成立兩年來(lái)，圍繞小區(qū)公共收益去向問(wèn)題，一直在與前一家物業(yè)公司“唇槍舌戰(zhàn)”。前不久，業(yè)委會(huì)更是選擇與其對(duì)簿公堂。記者對(duì)此進(jìn)行了多方采訪。
>>>反映
前期物業(yè)撤走留下一堆謎團(tuán)
物業(yè)服務(wù)良莠不齊，業(yè)主體驗(yàn)冷暖兩重天。在嶗山區(qū)松嶺路58號(hào)凱旋花園書香門第小區(qū)，第二屆業(yè)委會(huì)主任鄒先生對(duì)此深有感觸。
“前期物業(yè)在這里服務(wù)了10多年，從未對(duì)公共收益進(jìn)行公示，我們也不知道錢都花在哪兒了。”近日，鄒先生向記者講述了小區(qū)業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與前期物業(yè)斗智斗勇，對(duì)接多年仍待解的公共收益難題。“我們已向青島仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求依法裁決被申請(qǐng)人支付2020年度地上公共車位的公共收益41萬(wàn)余元。”
業(yè)委會(huì)主任鄒先生向記者介紹小區(qū)車位情況
鄒先生介紹，前期物業(yè)合同顯示，2009年8月16日，青島凱旋物業(yè)有限公司和凱旋花園書香門第業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理委托合同，其中第十六條約定，“委托管理期限自2009年5月1日0時(shí)起至第一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，第二屆業(yè)主大會(huì)選出新一屆業(yè)主委員會(huì)重新簽訂新的物業(yè)管理委托合同時(shí)止”。
“小區(qū)有五六百個(gè)車位，是公共收益的主要來(lái)源。”鄒先生告訴記者，前期物業(yè)合同約定露天車位每輛每月100元。該合同同時(shí)約定，地面公共車位泊車費(fèi)扣除車輛管理人員等相關(guān)費(fèi)用后與業(yè)主按比例分成，并且物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收支情況公示。他稱，上述合同生效后，業(yè)主均依約按照每月100元標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)交納地上車位費(fèi)，但是凱旋物業(yè)不僅未能依據(jù)上述合同約定按年公布包含公共收益在內(nèi)的物業(yè)管理收支情況，更是從未將上述地面車位的公共收益公示并移交給業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理。
鄒先生說(shuō)，第二屆業(yè)委會(huì)在2021年1月正式成立后，依據(jù)前期合同約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在2021年2月致函凱旋物業(yè)，要求其對(duì)合同成立之日直至2020年12月30日止的上述泊車費(fèi)公共收入的所有收入和支出以及余額等相關(guān)賬目進(jìn)行提供和公示，并對(duì)新業(yè)委會(huì)成立之后的上述公共收入按照季度進(jìn)行公示并移交業(yè)委會(huì)專管。2021年2月9日，凱旋物業(yè)回函將2020年度的地上停車位收入以后附明細(xì)方式提供給業(yè)委會(huì)，但是對(duì)之前的泊車費(fèi)全部收入和支出以及余額等相關(guān)賬目，以與第一屆業(yè)委會(huì)進(jìn)行洽談交接為由拒絕提供。”
2021年，在街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，重新選聘了物業(yè)公司。“2021年12月份，凱旋物業(yè)撤出小區(qū)。”鄒先生說(shuō)，前期物業(yè)雖然撤走了，但留下了很多謎團(tuán)。
>>>追問(wèn)
十余年公共收益到底去哪了
采訪中，鄒先生告訴記者，當(dāng)初凱旋物業(yè)撤走時(shí)，對(duì)于小區(qū)公共收益并未進(jìn)行移交，到底賬上還剩多少錢，業(yè)委會(huì)和廣大業(yè)主并不清楚。在業(yè)委會(huì)看來(lái)，前期物業(yè)公司不能“說(shuō)走就走”，起碼得給業(yè)主們一個(gè)交代，因?yàn)檫@筆資金屬于全體業(yè)主。
沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害。鄒先生稱，新物業(yè)公司上崗一年多，大伙們就發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共收益確實(shí)是一本大賬。“現(xiàn)物業(yè)是青島恒福物業(yè)管理有限公司，接收之后的2022年1月1日至12月31日期間，共計(jì)收取560個(gè)地面車位的地面車位費(fèi)669600元，扣除合同約定的物業(yè)公司30%管理費(fèi)后，剩余70%合計(jì)468720元屬于全體業(yè)主。”鄒先生說(shuō)，這也讓他們對(duì)前期物業(yè)更加懷疑了。
小區(qū)閑置的網(wǎng)球場(chǎng)地
5月18日，記者看到，在恒福物業(yè)發(fā)給業(yè)委會(huì)的一份聯(lián)系函中稱，“扣除依據(jù)貴方委托付款實(shí)際支出的214190元，實(shí)際剩余當(dāng)期公共收益254530元，該公共收益將按合同約定及時(shí)轉(zhuǎn)賬至貴方賬戶。”青島恒福物業(yè)管理有限公司蔣經(jīng)理告訴記者，小區(qū)現(xiàn)在執(zhí)行的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和此前沒(méi)有變化，仍是每平方米1.1元，車位費(fèi)依舊是每月100元。
“新物業(yè)公司進(jìn)駐一年，小區(qū)就結(jié)余四五十萬(wàn)元。前期物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了十多年，公共收益一共有多少？這些資金到底去了哪？”采訪中，鄒先生發(fā)出這樣的疑問(wèn)。他稱，經(jīng)過(guò)與凱旋物業(yè)多次溝通，2021年5月18日，凱旋物業(yè)打印出了2020年度車位費(fèi)收入、車管人員費(fèi)用明細(xì)，確認(rèn)車位費(fèi)收入586420元，但是扣除14位車管員工資福利費(fèi)用394080元后，當(dāng)年僅結(jié)余46216.71元。
鄒先生回憶，對(duì)于物業(yè)公司提交的這份賬單，他和其他業(yè)委會(huì)成員當(dāng)場(chǎng)提出質(zhì)疑。“小區(qū)自始至終就不存在專門車管員的配置。當(dāng)年5月25日，我們致函凱旋物業(yè)就車管員問(wèn)題要求其澄清。凱旋物業(yè)回函確認(rèn)其12名車管員新編制。”2021年8月，業(yè)委會(huì)致函金家?guī)X街道辦事處等相關(guān)部門求助。
接到小區(qū)業(yè)委會(huì)反映后，嶗山區(qū)住建局、金家?guī)X街道辦事處牽頭成立工作組，先后四次開會(huì)溝通，并在2021年9月1確認(rèn)，凱旋物業(yè)將新業(yè)委會(huì)成立至今的公共收益進(jìn)行移交，之前2009年至2019年的小區(qū)公共收益情況，由物業(yè)進(jìn)行梳理并向新業(yè)委會(huì)進(jìn)行公示，必要時(shí)委托審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)。
盡管相關(guān)部門已經(jīng)介入，但此事并未取得明顯的進(jìn)展，關(guān)于小區(qū)公共收益問(wèn)題，凱旋物業(yè)方面依然沒(méi)有給讓業(yè)主們滿意度的答案。
>>>回應(yīng)
正在開會(huì)研究應(yīng)訴事宜
14位車管員到底是否存在？他們總計(jì)394080元的工資福利費(fèi)用以及職責(zé)問(wèn)題成為這起物業(yè)糾紛最具爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。記者注意到，針對(duì)業(yè)委會(huì)方面的質(zhì)疑，凱旋物業(yè)曾多次致函進(jìn)行回應(yīng)。
在凱旋物業(yè)向業(yè)委會(huì)提交的《關(guān)于辦理凱旋花園書香門第小區(qū)物業(yè)交接事宜的函》中提到，為便于物業(yè)交接一次性順利完成，凱旋公司建議，2021年12月25日前，業(yè)委會(huì)派遣專人同凱旋物業(yè)就物業(yè)交接事宜協(xié)商溝通，對(duì)物業(yè)交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭(zhēng)議解決方式等事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)，而后由雙方在物業(yè)交接前簽訂《物業(yè)交接協(xié)議》。
此外，凱旋物業(yè)在2022年1月14日向業(yè)委會(huì)提交的一份溝通函中寫道：“現(xiàn)仍存有小區(qū)部分公共收益收入暫存于我公司。請(qǐng)貴委及時(shí)指派專人，攜帶相應(yīng)授權(quán)委托手續(xù)，及時(shí)就凱旋花園書香門第小區(qū)在物業(yè)交接前等公共收入等數(shù)額、公共收入分成比例、公共收入退還方式、公共收入退還主體、公共收入交接等事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)，以便于完成僅剩等物業(yè)代存公共收入的交接，及時(shí)完成物業(yè)交接工作。”
前期物業(yè)向業(yè)委會(huì)提交的確認(rèn)函
針對(duì)業(yè)委會(huì)提出的“14位車管員工資待遇費(fèi)用”異議，凱旋物業(yè)也曾回函予以證實(shí)。該函件顯示，凱旋物業(yè)下半年人員架構(gòu)一頁(yè)中顯示，車管值班崗位，調(diào)整后編制為12人。值得一提的是，在參與小區(qū)物業(yè)競(jìng)標(biāo)時(shí)發(fā)出的確認(rèn)函中，凱旋物業(yè)同意新物業(yè)合同不再聘用車輛管理員，以及泊車費(fèi)收入扣除稅金后的30%歸其所有的公共收益分配比例。
那么，小區(qū)公共收益到底還剩多少？物業(yè)公司的扣除依據(jù)何在？為了弄清相關(guān)疑問(wèn)，5月19日，記者致電凱旋物業(yè)總經(jīng)理方立先進(jìn)行求證。在電話中，方立先表示，業(yè)委會(huì)目前已經(jīng)提起仲裁，他們正在開會(huì)研究應(yīng)訴事宜，“其他不能多作回復(fù)”。
>>>實(shí)探
維修改造方方面面都需要錢
5月18日，記者來(lái)到凱旋花園書香門第小區(qū)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)探訪。面對(duì)記者，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人和小區(qū)物業(yè)經(jīng)理均坦言，小區(qū)建成多年，很多設(shè)施已出現(xiàn)老化，急需利用公共收益等資金進(jìn)行維護(hù)改造。
現(xiàn)物業(yè)公司蔣經(jīng)理向記者展示最新更換的監(jiān)控系統(tǒng)
當(dāng)天，記者從松嶺路進(jìn)入小區(qū)西門，只見偌大的小區(qū)里綠樹成蔭，物業(yè)人員正在忙著澆水、清理小區(qū)衛(wèi)生。在36號(hào)樓附近，小區(qū)物業(yè)配套用房大門緊閉，處于閑置狀態(tài)。記者在小區(qū)東南角看到，這里建有兩處標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)球場(chǎng)，不過(guò)地面破損嚴(yán)重，中間的攔網(wǎng)不知去向。在小區(qū)29號(hào)樓附近，一處涼亭破爛不堪，頂棚上的幾根木頭搖搖欲墜。
小區(qū)待修路面
小區(qū)業(yè)委會(huì)主任鄒先生介紹，小區(qū)一共有60多棟樓、933戶業(yè)主，基本上都是多層住宅。他告訴記者，該小區(qū)從2005年起陸續(xù)入住，到現(xiàn)在一共已有十多年的時(shí)間。由于建成使用時(shí)間較長(zhǎng)，小區(qū)很多設(shè)施開始老化，需要進(jìn)行更新維護(hù)。去年，小區(qū)利用公共收益對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行了更新，一共增加了60多個(gè)攝像頭，投入了20多萬(wàn)元。在39號(hào)樓附近，小區(qū)道路破損嚴(yán)重，業(yè)委會(huì)安排物業(yè)人員進(jìn)行維修，花了好幾萬(wàn)元。此外，在業(yè)委會(huì)的主導(dǎo)下，小區(qū)重新開放了北門，讓車輛進(jìn)出更加有序。
鄒先生坦言，現(xiàn)在小區(qū)還有很多地方需要維護(hù)。一方面，他們打算對(duì)長(zhǎng)期閑置的網(wǎng)球場(chǎng)進(jìn)行翻修改造，讓這兩處場(chǎng)地充分利用起來(lái)，等到時(shí)機(jī)成熟時(shí)，還可以對(duì)外出租。另一方面，小區(qū)物業(yè)用房由于閑置了十多年，業(yè)委會(huì)也希望讓這處設(shè)施重新啟用，為業(yè)主們提供娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。但僅這兩項(xiàng)大工程，就需要不菲的支出。他坦言，由于小區(qū)公共收益有限，只能盡量把有限的資金用在刀刃上。
恒福物業(yè)蔣經(jīng)理介紹，當(dāng)初接手時(shí)，一共有二三百棵樹已死亡，在多方的共同努力下，目前已逐步清理完畢。他告訴記者，該物業(yè)在小區(qū)派駐了50多名員工，包括保潔、安保、工程等人員。經(jīng)過(guò)一年多的努力，物業(yè)服務(wù)得到了業(yè)主們的認(rèn)可，目前收費(fèi)率已達(dá)90%。蔣經(jīng)理表示，該小區(qū)面積大、樓座多，很多設(shè)施老化嚴(yán)重，需要大量的資金投入。他說(shuō)，以車位為例，目前一共有五六百個(gè)車位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了業(yè)主需求，如果有足夠的資金，還可以挖掘更多的停車資源。
>>>亮招
多方合力守護(hù)小區(qū)錢袋子
如何讓小區(qū)業(yè)主們共同的“錢袋子”更安全？青島市相關(guān)部門一直在努力。
5月6日，青島市城管局官網(wǎng)發(fā)布公告，對(duì)《青島市物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬戶管理工作指導(dǎo)規(guī)則（征求意見稿）》公開征求意見。
記者看到，意見稿對(duì)共有資金賬戶的開立和變更，共有資金賬戶的收支范圍、共有資金管理進(jìn)行了明確規(guī)定。賬戶開立過(guò)程中，街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)簽訂銀行結(jié)算賬戶管理協(xié)議，明確三方權(quán)利與義務(wù)，約定特殊情況下賬戶管理并按照銀行結(jié)算賬戶管理相關(guān)規(guī)定辦理單位銀行結(jié)算賬戶的開立、變更和撤銷等相關(guān)手續(xù)。
在共有資金管理方面，業(yè)主委員會(huì)開立共有資金銀行結(jié)算賬戶信息通過(guò)智慧物業(yè)平臺(tái)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）、市有關(guān)管理部門自動(dòng)開放，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
開立共有資金銀行賬戶應(yīng)簽訂青島市物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬戶開立三方協(xié)議，業(yè)主委員會(huì)到期未成功換屆或業(yè)主委員會(huì)失效的，原則上賬戶只收不支。如有特殊情況需要?jiǎng)佑觅~戶的，需滿足本《規(guī)則》“共有資金的收支范圍”等要求條件并，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并提供物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）出具的證明。
業(yè)主委員會(huì)到期未成功換屆的由智慧物業(yè)平臺(tái)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)備案信息自動(dòng)向共有資金結(jié)算銀行推送到期提醒，業(yè)主委員會(huì)失效的由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）通過(guò)智慧物業(yè)平臺(tái)向共有資金結(jié)算銀行發(fā)送通知。
青島市城管局介紹，該指導(dǎo)規(guī)則對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案、印章刻制備案、業(yè)主共有資金賬戶開立所需材料和流程進(jìn)行規(guī)定和明確，確保相關(guān)業(yè)務(wù)可操作性、可執(zhí)行性。通過(guò)智慧物業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)線上備案、自動(dòng)分配編碼以及備案信息向業(yè)主、居民委員會(huì)、相關(guān)管理部門推送、共享，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)成員和備案信息的實(shí)時(shí)查詢和全過(guò)程公開。從共有部位及場(chǎng)地占用、出租、廣告公共收益等8個(gè)方面和共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造，業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)列支等6個(gè)方面進(jìn)一步明確了公共收益列支范圍。對(duì)《民法典》《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)中對(duì)共有資金使用、籌集程序和法定比例等進(jìn)行明確，確保共有資金收支合理、合法、合規(guī)。
>>>說(shuō)法
物業(yè)管理“責(zé)權(quán)利”要分清
近日，青島市政府新聞辦召開的新聞發(fā)布會(huì)上提及，公共收益仍是物業(yè)管理中難啃的硬骨頭。隨著城市更新不斷深入，物業(yè)服務(wù)攻堅(jiān)也提上日程，青島開始多方合力，靶向治理公共收益等物業(yè)服務(wù)中的諸多難題。今年3·15前期，島城相關(guān)部門發(fā)出倡議，不侵占挪用業(yè)主公共收益，及時(shí)公開物業(yè)收費(fèi)等情況。
書香門第小區(qū)的案例，根源在哪里？又給了我們一個(gè)怎樣的警示？
山東元鼎律師事務(wù)所單正國(guó)律師認(rèn)為，當(dāng)前很多物業(yè)糾紛的根本原因是在于，前期物業(yè)管理和開發(fā)商之間針對(duì)物業(yè)合同的不透明和法律關(guān)系的模糊。“業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司簽訂的合同相對(duì)來(lái)說(shuō)更加公平合理，付出兩塊錢就能得到兩塊錢的服務(wù)。”單律師認(rèn)為，但現(xiàn)實(shí)情況中，新盤的開發(fā)商與物業(yè)多是母子公司，物業(yè)合同中的明碼標(biāo)價(jià)即便虛高，業(yè)主也只能被動(dòng)接受。在司法體系中，對(duì)物業(yè)服務(wù)的司法判定，不贊成業(yè)主通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行反擊，但現(xiàn)實(shí)中，因入住率等客觀問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法擰成一股繩去維護(hù)自己的權(quán)益，但業(yè)主個(gè)人想要針對(duì)物業(yè)，往往軟弱無(wú)力。
面對(duì)前期物業(yè)合同中的種種不公，單律師表示，只能靠組建業(yè)委會(huì)，形成新的業(yè)主大會(huì)，從而簽訂新的物業(yè)合同。“凱旋花園書香門第就是一個(gè)典型的案例。這個(gè)案件的問(wèn)題在于合同模糊，再者，物業(yè)公司不作為，十余年沒(méi)有向業(yè)主出示公共收益明細(xì)。”針對(duì)公共收益問(wèn)題，他提議，首先相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)管，比如出臺(tái)強(qiáng)制要求公共收益獨(dú)立建戶的規(guī)定，“不能把公共收益放在物業(yè)的賬戶上，因?yàn)榫枚弥苋菀壮霈F(xiàn)亂支配的現(xiàn)象。”他表示，還要責(zé)、權(quán)、利分清，屬于公共收益的，一定要按照合同去逐月或者逐季度去撥付到業(yè)委會(huì)賬戶內(nèi)。此外，應(yīng)當(dāng)對(duì)公共收益的分配比例、區(qū)間范疇進(jìn)行具體約定，避免物業(yè)公司利用模糊范疇偷換概念。