10月16日，一份寓見公寓的《業(yè)主公告》流傳開來。該公寓被爆出存在資金短缺，股權已全部質(zhì)押給銀行等，導致出現(xiàn)業(yè)主收不到租金、租戶被強行退租后銀行仍自動扣款等問題。

這已非長租公寓首次出現(xiàn)相關問題。實際上，寓見公寓本次出現(xiàn)的拖欠房東租金、押金返還困難、租戶在“不知情”的情況下簽署分期付款合同導致“每個月銀行卡被自動扣款”等一系列事件，均與8月份浙江杭州鼎家“爆雷”事件高度相似。

而出現(xiàn)“爆雷”事件的原因之一，便是部分長租平臺采用了“金融加杠桿模式”。該模式實質(zhì)上是讓租戶簽訂一份變相的金融分期產(chǎn)品合同，即“租金貸”類金融產(chǎn)品。長租平臺利用租戶信用向各類金融機構，包括網(wǎng)絡小貸平臺和銀行信用卡部門融資，一次性獲得了全年租金。這導致“空置房也能收到租金”或“退租后仍需支付租金”等現(xiàn)象出現(xiàn)。更有甚者，部分租戶甚至是在毫不知情或并未收到任何風險提示的情況下簽署了所謂的“租房”合同。

針對“租金貸”類金融產(chǎn)品，不少城市出臺了嚴格的管控措施。8月27日，廣東深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關于規(guī)范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風險提示》，提醒租客“租金貸”業(yè)務表面上按月付租金，實際上每月向機構償還貸款。而平臺借此實現(xiàn)金融加杠桿，特別是部分平臺違規(guī)設置資金池，導致資金鏈出現(xiàn)問題，讓業(yè)主、租客甚至部分借貸機構受損。8月28日，陜西西安市住房保障和房屋管理局提出，禁止住房租賃租金貸款相關內(nèi)容出現(xiàn)在住房租賃合同中。

然而，僅有“風險提示”，約束力仍然不足，“一刀切”地嚴格禁止“租金貸”又過于簡單粗暴，會影響部分剛需租戶。因此，業(yè)內(nèi)人士認為，亟待建立更加系統(tǒng)性的約束機制。毫無疑問，制度建設當然是重中之重。然而，在強監(jiān)管之外，以下幾個問題值得警惕。

一是長租公寓“市場化”運營問題。長租公寓在一定程度上存在前期投入大、盈利能力弱等問題。部分長租公寓的資本化運作也是在這個背景下產(chǎn)生的。相比互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)前期“燒錢”的模式，長租公寓屬于相對重資產(chǎn)的運營模式，即使不是自購、自建房源，包括客服、中介、技術類員工工資在內(nèi)的成本也會形成不小的開支。如果不能從根本上找到可持續(xù)的商業(yè)化道路，即使堵住了“租金貸”類產(chǎn)品的金融風險漏洞，也可能會滋生新的問題。

二是寓見公寓資金鏈斷裂或受到此前鼎家事件的負面外溢影響。寓見公寓表示，平臺6月份原本敲定了一筆融資，簽屬了投資框架協(xié)議，并在7月份接受了投資方的盡調(diào)。但8月份鼎家公寓“爆雷”，導致投資方對行業(yè)信心不足，進而放棄了投資。實際上，類似的問題并非寓見公寓獨有。此前，包括團購業(yè)的“百團大戰(zhàn)”、共享單車2017年的資本狂歡在內(nèi)，都是在資本密集投入時，不少平臺過于重視擴大規(guī)模便增加了資金投入，而一旦市場、政策轉向或頭部平臺出現(xiàn)問題導致資本收緊，不少企業(yè)就會陷入融資困境。可以說，寓見公寓的資金危機無論與違規(guī)使用資金池是否相關，都早已埋下隱患。

三是租戶緣何會簽下“隱性貸款”合同?實際上，長租公寓用戶群體多為剛剛畢業(yè)的學生和初入職場的“白領”，大多數(shù)人接受過高等教育，甚至相比選擇直租或多人合租的群體而言消費能力更高。然而，盡管這類用戶理應具備一定的金融風險防范意識，或?qū)ζ跫s內(nèi)容保持高度“敏感”，但在現(xiàn)實中，“簽制式合同(標準化合同)之前從不看合同”者大有人在，不少租戶或僅僅只是掃一眼租金等“關鍵信息”，或由于追求“性價比”而忽視風險，不會預先思考維權渠道，對風險選擇性忽視;更有人對所謂的大平臺抱有盲目信任態(tài)度。這些問題不僅在租房環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)，同樣也有可能在購買理財產(chǎn)品等多個領域出現(xiàn)。

當然，長租公寓的發(fā)展，不僅僅是“租售并舉”政策帶動的，更是龐大的市場需求催生的。在這一背景下，更多中長期健康運營的模式或?qū)⒊尚汀５牵伦?ldquo;租金貸”類產(chǎn)品，顯然只是長租公寓“打硬仗”的開始，其背后暴露出的企業(yè)運營模式危機、行業(yè)過度擴張傾向危機、消費者金融風險防范和基礎法律意識不足的社會問題，需以更大精力及時解決。