在“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的講話，再次引發(fā)深圳下一步樓市調(diào)控方向的熱議。
8月28日，張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評價發(fā)布會(下稱“發(fā)布會”)上有個演講，提出新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
為此，深圳提出一個大規(guī)模建房行動。張學(xué)凡表示，大規(guī)模建房行動包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，每年公共租賃住房建設(shè)10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
張學(xué)凡介紹，深圳還有一個目標(biāo)就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。
張學(xué)凡透露的信息，在業(yè)界引起熱烈討論。今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，也是深圳獲批中國特色社會主義先行示范區(qū)一周年。業(yè)界認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場走向有風(fēng)向標(biāo)意義，這意味著深圳樓市格局會面臨巨變。
如何學(xué)習(xí)“新加坡模式”
新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發(fā)展局興建的組屋，建立起與多數(shù)發(fā)達(dá)國家以公共租賃或房租補(bǔ)貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達(dá)82%的公民居住在組屋里，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。
過去40年間，深圳GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)從1.69億元增長至2.69萬億元，猛增超萬倍。
2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長約42倍。同期，北上廣人口增長在1-2.5倍之間。
但與此不協(xié)調(diào)的是，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒有達(dá)到國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線，主要原因就是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。
另外，根據(jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實施計劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。
一方面是人口和經(jīng)濟(jì)的迅速增長，另一方面是用地受到很大限制，于是，深圳成為中國諸多城市中，新房供應(yīng)和人口增長最為尖銳的城市之一，這導(dǎo)致深圳房價一直高居不下。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均價在6.5萬/㎡左右波動。
為了從根本上解決這一矛盾，深圳在不斷嘗試解決途徑。
加大供應(yīng)是途徑之一。2019年，深圳房地產(chǎn)投資額達(dá)到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年全年深圳房地產(chǎn)增加值達(dá)到2285億元，比2014年的1324億元增長73%。
張學(xué)凡在此次發(fā)布會上指出，“房住不炒”定位是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的根本遵循。堅持“房住不炒”定位，使住房回歸民生屬性，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，是建設(shè)民生幸福標(biāo)桿城市的必要前提。
“長效機(jī)制可以有很多條措施，其中最重要的是建立起覆蓋全社會的穩(wěn)定住房供應(yīng)體系。”張學(xué)凡表示，這個體系的核心是大力發(fā)展公共住房。我們的目標(biāo)是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個長遠(yuǎn)目標(biāo)。“新加坡模式”對建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制具有借鑒作用。
資深地產(chǎn)評論人朱羅紀(jì)對第一財經(jīng)記者表示，“新加坡模式”的頂層設(shè)計理念是很不錯的，我們學(xué)習(xí)的方向應(yīng)在“神”不在“形”，更多的應(yīng)該學(xué)的是新加坡在住房問題方面的解決思想，應(yīng)真正是把住房當(dāng)做民生用品看待，不能讓住房市場轉(zhuǎn)化為金融市場。
“深圳學(xué)習(xí)新加坡模式，并不意味著照搬。”中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁對第一財經(jīng)記者表示，如果我們導(dǎo)入新加坡模式，會在很大程度上解決深圳的這個不均衡發(fā)展問題。但新加坡模式需要試驗，要盡可能解決這個新模式帶來的新問題，減少新問題帶給市場的震動。
途徑：提高城市居住用地比例
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，國內(nèi)住房模式也經(jīng)歷過幾個不同時期。
90年代末，東南亞金融風(fēng)暴給我國經(jīng)濟(jì)造成了巨大的沖擊，再加上住房條件改善的需要，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場化的一個契機(jī)。
“從1998年房改之后，中國的住房模式實際上走向了‘GDP模式’、‘經(jīng)濟(jì)驅(qū)動模式’。”朱羅紀(jì)認(rèn)為，在“GDP模式”下帶來的房價過高、人均住房面積不足等問題，合理的解決辦法是通過提高重點城市居住用地比例，增加商品房供應(yīng)量，同時配以需求管制，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。
宋丁也對第一財經(jīng)記者表達(dá)了相似的看法，他認(rèn)為，深圳過去20年更多的是市場化模式，在大大促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也帶來了一些弊病，比如，房價不斷高漲、供需結(jié)構(gòu)性失衡等。
“而目前深圳市場上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房。”宋丁表示，類似于深圳這樣的大城市，大量人口進(jìn)入，在住房供應(yīng)方面不能完全滿足市場需要。通過這樣一些模式來保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持房住不炒，本著這樣一個大的原則，各類有利的探索都是可以展開的。
張學(xué)凡在上述發(fā)布會上表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應(yīng)上會做一些調(diào)整，住宅用地占建設(shè)用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。
未來深圳房價：均價走低，單價保持
深圳學(xué)習(xí)“新加坡模式”，保障性住房比例增多，商品房比例減少，深圳房價未來將會何去何從?
新加坡目前已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構(gòu)成的住房體系。
同時，新加坡模式”中，規(guī)定申請組屋必須要提交真實合法的材料，如有弄虛作假會被罰款甚至監(jiān)禁6個月。此外，該類房產(chǎn)還要求5年內(nèi)不允許出售，即使5年之后流入市場交易，還需當(dāng)?shù)卣块T審核批準(zhǔn)，只能賣給有購買組屋資質(zhì)的購房者，此類規(guī)定基本上杜絕了炒房的可能性。
“未來大量的保障性住房入市，該類房產(chǎn)包括人才住房、安居商品房等，其價格肯定是低于市場商品房價格，甚至一半都不到。由此可以預(yù)判，未來深圳房產(chǎn)均價會出現(xiàn)明顯下降，但是這并不代表商品房市場的價格會下跌。”宋丁對此表示，供給側(cè)和需求側(cè)都在擠壓深圳商品房市場，實際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場不會出現(xiàn)大的下跌的情況，反而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好的情況下，可能還會緩慢上漲。
與此同時，在“新加坡模式”下，房地產(chǎn)開發(fā)商需要注意哪些方面?
宋丁表示，在該趨勢下，未來房企在商品房這塊的操作空間將會收窄，保障性住房的任務(wù)將增加。但同時，政府對于介入保障性住房建設(shè)的房企也有一定要求，由于保障性住房公益成分多一些，收益隨之將會收窄，對于小型房企來說承建該類項目壓力較大，未來可能國有房企或者一些超大型、使命感較強(qiáng)的房企會積極進(jìn)入。
“但這也會使得參與深圳未來商品房建設(shè)的房企可能面臨更加激烈的競爭。”宋丁認(rèn)為，“目前全國房企都積極涌入深圳市場，但隨著保障性住房比例增大，商品房比例便會縮小，也意味著一些企業(yè)可能要被淘汰出局。
作者：黃瓊